Imagine a seguinte situação
hipotética:
João celebrou um contrato de
promessa de compra e venda com a Construtora Alfa.
O imóvel em questão não foi
adquirido com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ou seja, não
se trata de um financiamento habitacional vinculado a programas governamentais.
João pagou integralmente o valor
do imóvel e esperava receber a escritura definitiva.
Ocorre, antes mesmo de João
celebrar o contrato com a construtora, a Caixa Econômica Federal havia
concedido um empréstimo à Alfa, e este empréstimo foi garantido por uma
hipoteca sobre o mesmo imóvel que João comprou. A hipoteca foi registrada no
cartório de imóveis antes da celebração do contrato de promessa de compra e
venda entre João e a construtora.
Quando João tentou registrar o
imóvel em seu nome, descobriu que a hipoteca ainda consta no registro do
imóvel, impedindo a transferência definitiva da propriedade.
João ingressou então com ação
pedindo que fosse declarada a ineficácia da hipoteca em relação a ele, com base
na Súmula 308 do STJ, que diz:
Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o
agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
O Juiz negou o pedido, sob o
argumento de que a Súmula 308 não se aplicaria porque o imóvel não havia sido
adquirido por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
A sentença foi mantida pelo TRF.
Inconformado, João interpôs
recurso especial alegando que o fato de o compromisso de compra e venda de
imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da
Habitação (SFH) não afasta a incidência da Súmula 308 do STJ.
O STJ concordou com os
argumentos de João?
SIM.
De acordo com o entendimento
consolidado na Súmula 308, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Vale ressaltar que não importa se
a hipoteca é anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda.
O certo é que a hipoteca, neste caso, é ineficaz.
A intenção da Súmula 308/STJ é resguardar o comprador de boa-fé
que cumpriu integralmente o contrato de compra e venda, assegurando sua
legítima expectativa de que a construtora quitará o financiamento junto ao
agente financeiro e tornará o imóvel livre de ônus.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.576.164/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi,
julgado em 14/5/2019.
Importante esclarecer, ainda, que
o fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser
regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a
incidência da Súmula 308/STJ (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 2.119.978/SE, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024). No mesmo sentido:
A hipoteca constituída entre a construtora e o agente
financeiro, seja antes ou depois da celebração do contrato de promessa de
compra e venda, não tem eficácia contra os adquirentes do imóvel, conforme o
entendimento consolidado na Súmula 308/STJ. O fato de o contrato não estar
submetido às normas do Sistema Financeiro de Habitação não altera essa
conclusão.
STJ. 4ª Turma. AgInt no REsp 2.129.038/RJ, Rel. Min. Raul
Araújo, julgado em 2/9/2024.
Em suma:
O fato de o compromisso de compra e venda de imóvel
residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação
(SFH) não afasta a incidência da Súmula 308 do STJ.
STJ. 3ª
Turma. AgInt nos EDcl no REsp 1.992.417-AL, Rel. Min. Humberto Martins, julgado
em 21/10/2024 (Info 23 - Edição Extraordinária).
