O fato de o imóvel não ter sido financiado pelo SFH não impede a aplicação da Súmula 308 do STJ

Imagine a seguinte situação hipotética:

João celebrou um contrato de promessa de compra e venda com a Construtora Alfa.

O imóvel em questão não foi adquirido com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ou seja, não se trata de um financiamento habitacional vinculado a programas governamentais.

João pagou integralmente o valor do imóvel e esperava receber a escritura definitiva.

Ocorre, antes mesmo de João celebrar o contrato com a construtora, a Caixa Econômica Federal havia concedido um empréstimo à Alfa, e este empréstimo foi garantido por uma hipoteca sobre o mesmo imóvel que João comprou. A hipoteca foi registrada no cartório de imóveis antes da celebração do contrato de promessa de compra e venda entre João e a construtora.

Quando João tentou registrar o imóvel em seu nome, descobriu que a hipoteca ainda consta no registro do imóvel, impedindo a transferência definitiva da propriedade.

João ingressou então com ação pedindo que fosse declarada a ineficácia da hipoteca em relação a ele, com base na Súmula 308 do STJ, que diz:

O Juiz negou o pedido, sob o argumento de que a Súmula 308 não se aplicaria porque o imóvel não havia sido adquirido por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A sentença foi mantida pelo TRF.

Inconformado, João interpôs recurso especial alegando que o fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não afasta a incidência da Súmula 308 do STJ.

O STJ concordou com os argumentos de João?

SIM.

De acordo com o entendimento consolidado na Súmula 308, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Vale ressaltar que não importa se a hipoteca é anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda. O certo é que a hipoteca, neste caso, é ineficaz.

Importante esclarecer, ainda, que o fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a incidência da Súmula 308/STJ (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 2.119.978/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024). No mesmo sentido:

Em suma: