Cabem DANOS
MORAIS se a construtora/incorporadora descumprir o prazo de entrega do imóvel?
Em regra: NÃO
O simples fato de o promitente
vendedor ter descumprido o prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel
não acarreta, por si só, danos morais. Nesse sentido:
O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente
vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente,
não acarreta, por si só, danos morais.
STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018.
Isso porque o dano moral, na
hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume pelo
simples descumprimento do prazo contratual.
Em situações excepcionais é
possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a
ocorrência de uma significativa e anormal violação a direito da personalidade
do adquirente (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy
Andrighi, julgado em 20/03/2018).
Assim, pode ser cabível a condenação
em danos morais, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. Em outras
palavras, deve ter o atraso e uma consequência fática que gere dor, angústia, revolta.
Embora
o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral compensável, estes devem
estar demonstrados e configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero
inadimplemento contratual.
STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp
1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.
O simples inadimplemento contratual,
consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar
dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas
que repercutam na esfera de dignidade da vítima.
STJ. 3ª Turma. REsp 1654843/SP, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018.
O simples descumprimento contratual,
por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma
consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua
gravidade.
STJ. 4ª Turma. AgRg no REsp
1408540/MA, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 12/02/2015.
Exemplos de situações nas
quais foi reconhecido o dano moral:
1) Atraso muito grande na entrega
do imóvel (no caso concreto, foram 2 anos de atraso). Nesta hipótese foi
reconhecido o direito à indenização: STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 693.206/RJ,
Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/03/2018.
2) Atraso na entrega que gerou o
adiamento do casamento dos adquirentes, que já estavam com data marcada: STJ.
3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
É devida indenização por danos morais na hipótese de
atraso na entrega da obra quando isso implicar ofensa a direitos de
personalidade.
Caso concreto: o prazo final para a entrega do imóvel
encerraria em maio de 2010 e, em razão disso, a adquirente agendou o casamento
para julho de 2010, justamente em razão da expectativa de que, cumprida a
obrigação contratual pela construtora, já estaria residindo no imóvel. No
entanto, as chaves apenas foram entregues em abril de 2011, o que a privou,
logo após o casamento, de habitar o imóvel por aproximadamente 11 meses.
Esse atraso após o casamento fez com que a adquirente
suportasse prejuízos morais e materiais que ultrapassam o mero dissabor.
STJ. 4ª
Turma. AgInt no AgInt no AREsp 2.064.554-BA, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti,
julgada em 18/9/2023 (Info 793).
E os DANOS MATERIAIS, são
devidos em caso de atraso?
SIM.
O atraso na entrega do imóvel
objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta a condenação da
construtora/imobiliária ao pagamento de:
• dano emergente (que precisa ser
provado); e
• lucros cessantes (valor dos aluguéis
do imóvel; são danos materiais presumidos).
A jurisprudência considera que,
havendo atraso, os lucros cessantes devem ser calculados como sendo o valor do
aluguel do imóvel atrasado. Isso porque:
• o adquirente está morando em um
imóvel alugado, enquanto aguarda o seu. Neste caso, ele está perdendo
“dinheiro” pagando aluguel em virtude do atraso; ou
• o adquirente não está morando
de aluguel e comprou o novo imóvel apenas como investimento. Neste caso, ele
também está perdendo “dinheiro” porque, se o imóvel tivesse sido entregue no
prazo, ele estaria alugando para alguém e aferindo renda com isso.
Em suma, em um ou no outro caso,
o adquirente deixa de ganhar dinheiro (“deixa ter um lucro”) porque houve
atraso na entrega do imóvel. Para o STJ, essa “perda de dinheiro” (lucros
cessantes) é óbvia e, portanto, deve ser presumida, salvo se a construtora/incorporadora
provar algo em sentido contrário (o que é muito difícil de acontecer).
Nesse sentido:
O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização
por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo
presumido o prejuízo do promitente comprador.
Os lucros cessantes serão devidos ainda que não fique
demonstrado que o promitente comprador tinha finalidade negocial na transação.
STJ. 2ª Seção. EREsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti, julgado em 09/05/2018 (Info 626).
A ausência de entrega do imóvel na
data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de
danos materiais na modalidade lucros cessantes.
STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel.
Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
Descumprido o prazo para entrega do
imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por
lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do
promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp
229.165/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/10/2015.
Resumindo:
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O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
GERA DIREITO À INDENIZAÇÃO? |
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DANOS MORAIS |
DANOS MATERIAIS |
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Em regra, não são devidos. O mero descumprimento do
prazo de entrega previsto no contrato não acarreta, por si só, danos morais. Em situações excepcionais é possível haver a
condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de
uma significativa e anormal situação que repercuta na esfera de dignidade do
comprador. Ex1: atraso muito grande (2 anos); Ex2: teve que adiar o casamento
por conta do atraso. STJ. 3ª Turma. REsp 1654843/SP, Rel. Min. Ricardo
Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018. |
O atraso pode acarretar a condenação da
construtora/imobiliária ao pagamento de: a) dano emergente (precisa ser provado pelo
adquirente); b) lucros cessantes (são presumidos; o adquirente
não precisa provar). Os lucros cessantes devem ser calculados como sendo o
valor do aluguel do imóvel atrasado. Isso porque: • o adquirente está morando em um imóvel alugado,
enquanto aguarda o seu; ou • o adquirente não está morando de aluguel, mas
comprou o novo imóvel para investir. Está perdendo “dinheiro” porque poderia
estar alugando para alguém. STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy
Andrighi, julgado em 10/10/2017. |
Vale ressaltar que somente se
considera o atraso quando a construtora não entrega o apartamento no prazo
previsto no contrato, sendo válida a previsão que estipula a chamada cláusula
de tolerância:
No contrato de promessa de compra e
venda de imóvel em construção (“imóvel na planta”), além do período previsto
para o término do empreendimento, há, comumente, uma cláusula prevendo a
possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de
conclusão da obra por um prazo que varia entre 90 e 180 dias. Isso é chamado de
“cláusula de tolerância”.
Não é abusiva a cláusula de tolerância
nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que
o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).
