O comodatário tem a obrigação de pagar o IPTU do imóvel?

O julgado comentado envolve o tema comodato.

Antes de explicar o que foi decidido, acho interessante fazer uma revisão sobre o assunto.

Se estiver sem tempo, pode ir diretamente para a explicação do julgado.

 

NOÇÕES GERAIS SOBRE COMODATO

Comodato

O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis (art. 579 do CC).

O comodato pode ser de bens móveis ou imóveis.

Ex1: Henrique, rico empresário, empresta um pequeno apartamento para que seu primo, Mário, lá more com sua família.

Ex2: José empresta um trator para Joaquim fazer a colheita de soja em sua fazenda.

 

Partes

Comodante: é a pessoa que empresta.

Comodatário: é a pessoa que recebe a coisa em empréstimo.

 

O comodante precisa ser o dono da coisa?

Não necessariamente. O comodato é apenas a cessão do uso, não transferindo domínio. Assim, para ser comodante basta que a pessoa tenha o direito de uso sobre a coisa e que não haja nenhuma vedação legal ou contratual quanto ao empréstimo.

 

Exemplo de quem não pode fazer comodato sob os bens confiados à sua guarda:

Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda (art. 580).

 

Características do comodato

a) Gratuito

O comodato é gratuito (art. 579).

Se fosse oneroso, iria se confundir com a locação.

Vale ressaltar que o comodante pode impor algum encargo ao comodatário sem que isso descaracterize a existência do comodato. Ex: é possível que o comodatário se comprometa a pagar algumas pequenas despesas relativas ao bem, como cotas condominiais e impostos, sem que isso faça com que o contrato deixe de ser um comodato. A doutrina chama isso de “comodato modal” ou “comodato com encargo”.

Caso arque com tais despesas, o comodatário não poderá jamais recobrar (pedir de volta) do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada (art. 584).

 

b) Seu objeto é infungível e inconsumível

Isso significa que o comodatário deverá, ao final do contrato, devolver a mesma coisa que recebeu em empréstimo.

Se a coisa emprestada for fungível ou consumível, o contrato não será de comodato, mas sim de mútuo (art. 586).

O comodato de bens fungíveis ou consumíveis só é admitido em uma única hipótese: quando destinado à ornamentação, como o de um arranjo de flores para decoração, por exemplo. É conhecido como comodatum ad pompam vel ostentationem.

 

c) Somente se aperfeiçoa com a tradição do objeto (contrato real)

O comodato é um contrato real, ou seja, é necessária a tradição (entrega) da coisa para que se aperfeiçoe. Antes da tradição não existe comodato.

 

d) Unilateral

Em regra, gera obrigações apenas para o comodatário.

Só por exceção o comodante pode assumir obrigações, posteriormente.

 

e) Temporário

O comodato é sempre temporário tendo em vista que é um mero empréstimo. Se não fosse temporário, seria, na verdade, uma doação.

Não se admite comodato vitalício.

 

Prazo determinado ou indeterminado

O comodato pode ser fixado:

· por prazo determinado;

· por prazo indeterminado (também chamado de comodato precário).

 

Prazo determinado

Se for por prazo determinado, quando chegar o dia estipulado, o comodatário deverá automaticamente devolver a coisa emprestada. Não é necessário que o comodante interpele o comodatário para que este restitua o bem.

No caso de comodato por prazo determinado: a mora é ex re (mora ex re é aquela que se verifica automaticamente pelo não cumprimento da obrigação no dia certo do vencimento. Ocorre de pleno direito, independentemente de notificação).

 

Prazo indeterminado

Se for por prazo indeterminado (não se combinou um dia exato para a devolução), entende-se que o comodato irá durar pelo tempo necessário para que o comodatário use a coisa para cumprir a finalidade que motivou o empréstimo.

Exemplos de Silvio Rodrigues: se alguém empresta um trator para ser utilizado na colheita, presume-se que o prazo do comodato se estende até o final desta; se alguém empresta um barco para que seu amigo realize uma pesca, presume-se que o comodato foi pelo prazo necessário para essa pesca.

É possível também que o comodato seja fixado com prazo indeterminado para uso mais prolongado. É o caso, por exemplo, do rico empresário que empresta um de seus apartamentos para que o primo more com a família.

O comodato por prazo indeterminado é também chamado de comodato precário.

No caso de comodato por prazo indeterminado: a mora é ex persona (a mora ex persona ocorre quando se exige a interpelação judicial ou extrajudicial do devedor para que este possa ser considerado em mora).

 

O comodante pode pedir de volta a coisa emprestada antes do fim do prazo?

Como regra geral, o comodante não pode pedir de volta a coisa emprestada antes de terminar o prazo combinado ou antes do comodatário usar a coisa para a finalidade que motivou o empréstimo.

Exceção: o comodante poderá requerer a devolução antes do prazo se conseguir provar, em ação judicial, que precisa do bem em virtude de necessidade imprevista e urgente.

Essa é a redação do CC:

 

f) Informal:

A lei não exige forma especial para a sua validade. Pode ser até mesmo verbal.

 

g) Personalíssimo (intuitu personae):

Em regra, o comodato é um contrato personalíssimo, considerando que é celebrado levando-se em consideração a pessoa do comodatário.

Excepcionalmente, contudo, é possível que se encontrem comodatos sem essa característica.

 

Obrigações do comodatário

a) Conservar a coisa emprestada como se fosse sua

O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora a coisa emprestada, sob pena de responder por perdas e danos (art. 582).

Em caso de uma situação de perigo, se o comodatário preferir salvar as suas coisas, abandonando o bem do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir o evento a caso fortuito, ou força maior (art. 583).

 

b) Arcar com as despesas ordinárias de conservação e utilização da coisa

As despesas ordinárias de conservação e utilização da coisa são de responsabilidade do comodatário, não tendo ele direito de pedir ressarcimento do comodante.

Exs: alimentação de um cavalo emprestado; despesas de luz de um apartamento emprestado; combustível e óleo do trator emprestado.

 

 

E as despesas extraordinárias?

Devem ser comunicadas ao comodante, para que ele as faça ou então autorize a fazê-las.

Ex: reforma no apartamento por conta de uma infiltração.

 

c) Usar a coisa de acordo com o contrato ou com a natureza dela

O comodatário não pode usar a coisa senão de acordo com o contrato, ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos.

O uso inadequado da coisa constitui causa de resolução do contrato. Ex: Mário recebeu, em comodato, o apartamento de seu primo para que nele morasse com sua família. Ao invés disso, aluga o imóvel para um terceiro.

 

d) Restituir a coisa no prazo ajustado ou quando terminar o uso a que ela se destinava

A coisa deve ser restituída no prazo convencionado.

Se não foi fixado prazo, a coisa deve ser restituída após chegar ao fim o tempo necessário ao uso concedido.

 

Extinção do comodato

Extingue-se o comodato:

a) pelo advento do termo convencionado ou, não havendo estipulação nesse sentido, pela utilização da coisa de acordo com a finalidade para que foi emprestada;

b) em caso de descumprimento, pelo comodatário, de suas obrigações;

c) pela retomada do bem, por meio de sentença, a pedido do comodante, desde que provada a necessidade imprevista e urgente;

d) pela morte do comodatário, se o contrato foi celebrado intuitu personae. Se não foi personalíssimo, o comodato pode prosseguir com os herdeiros do comodatário. Obs: a morte do comodante não é causa de extinção do contrato;

e) pelo perecimento ou deterioração da coisa.

 

Comodatário que se nega a restituir a coisa:

O comodatário que se negar a restituir a coisa pratica esbulho.

Logo, o comodante deverá ingressar com ação de reintegração de posse para reaver a coisa.

Se o contrato era por prazo determinado, com o fim do prazo e a não devolução do bem, o comodante pode propor a ação de reintegração imediatamente (mora ex re).

Se o contrato era por prazo indeterminado, será necessária a interpelação do comodatário para que se constitua a sua mora (mora ex persona).

 

O comodatário sofrerá duas penalidades por não restituir a coisa:

• responderá pelos danos que ocorrerem na coisa se esta perecer ou se deteriorar, ainda que decorrentes de caso fortuito; e

• terá de pagar aluguel durante o tempo do atraso.

 

Aluguel pelo tempo do atraso

Se o comodatário não devolver a coisa emprestada, o comodante poderá arbitrar um valor (chamado pela lei de “aluguel”) a ser pago pelo comodatário, pelo uso da coisa além do tempo permitido. Veja a redação do CC:

 

O STJ entendeu que a natureza desse “aluguel” é de uma autêntica pena privada, tendo por objetivo coagir o comodatário a restituir, o mais rapidamente possível, a coisa emprestada, que indevidamente não foi devolvida no prazo legal. Por isso, o Min. Paulo de Tarso Sanseverino chama de “aluguel-pena”.

STJ. 3ª Turma. REsp 1.175.848-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 18/9/2012.

 

Se o comodatário se nega a restituir o bem, o contrato altera sua natureza e deixa de ser comodato, passando a ser um contrato de locação?

NÃO. O contrato continua sendo de comodato. Esse aluguel, como já explicado, é de natureza indenizatória, por conta do uso indevido da coisa e não tem o condão de transformar o negócio em locação. Tanto isso é verdade que a ação para retomar o bem é a ação de reintegração de posse e não a ação de despejo.

 

Quem estipula o valor desse aluguel-pena?

Esse valor é arbitrado pelo próprio comodante.

Normalmente, o valor do aluguel-pena é fixado pelo comodante na petição inicial da ação de reintegração de posse.

 

O valor desse aluguel-pena arbitrado pelo comodante pode ser superior ao valor do aluguel que seria pago pelo comodatário como média no mercado caso fosse realmente uma locação (e não um comodato)?

SIM. O montante arbitrado poderá ser superior ao valor de mercado do aluguel locatício, pois a sua finalidade não é transmudar o comodato em locação, mas coagir o comodatário a restituir o mais rapidamente possível a coisa emprestada (Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

 

Mas há um limite?

SIM. Esse valor não pode ser exagerado, abusivo, sob pena de ser reduzido pelo juiz.

Segundo entendeu o Ministro Relator, o aluguel-pena do comodato não deve ultrapassar o dobro do preço de mercado dos aluguéis correspondentes ao imóvel emprestado.

Em suma, o aluguel-pena pode ser até o dobro do valor que o proprietário conseguiria caso fosse oferecer seu imóvel para alugar no mercado.

Explica-se, mais uma vez, que esse valor do aluguel-pena é maior que o valor do mercado porque seu objetivo é “forçar” o comodatário a devolver o bem e não transformar o contrato em uma locação. Logo, a situação tem que ficar desvantajosa para que o comodatário se sinta compelido a restituir a coisa.

 

EXPLICAÇÃO DO JULGADO

Imagine a seguinte situação hipotética:

João cedeu, em comodato, um apartamento para Sílvia morar.

Não ficou combinado entre eles quem pagaria o IPTU do imóvel.

João pensou que, como ele já havia emprestado gratuitamente, o apartamento, o mínimo que Sílvia poderia fazer seria pagar o IPTU.

Sílvia, por sua vez, achou que não tinha obrigação alguma de pagar o IPTU já que isso não ficou combinado e João possui condições econômicas bem melhores que ela.

Depois de três anos, João descobriu que o IPTU não foi pago em nenhum desses exercícios.

Com medo de ser executado e perder o apartamento, ele resolveu pagar logo os tributos atrasados.

Logo em seguida, pediu que Sílvia deixasse o imóvel e ajuizou contra ela ação de ressarcimento exigindo o pagamento de R$ 21 mil, valor que ele pagou de IPTU, acrescido de juros e multa.

A ré contestou a demanda sustentando que o IPTU tem como fato gerador a propriedade. Logo, João é quem deveria realmente pagar o imposto. A requerida argumentou que se ela pagasse, haveria enriquecimento sem causa do proprietário.

 

A discussão chegou até o STJ. Quem tem razão neste caso: João ou Sílvia?

João.

Nos termos do art. 582 do Código Civil, é dever do comodatário (no caso, Sílvia) arcar com as despesas decorrentes do uso e gozo da coisa emprestada, assim como conservar o bem como se fosse seu:

 

Sendo o comodato espécie de contrato gratuito, não poderá o comodante (no caso, João) ser onerado pelas despesas ordinárias da coisa, exceto em caso de consentimento expresso, o que, no presente caso, não ocorreu.

Nessa linha de pensamento, o Superior Tribunal de Justiça também já decidiu no sentido de que compete ao comodatário o pagamento das despesas ordinárias para a conservação normal e manutenção regular da coisa emprestada (REsp 249.925/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/11/2000).

Assim, não há falar em enriquecimento ilícito.

Ao contrário, admitir que o comodante arque com as despesas decorrentes do uso e gozo da coisa de que o comodatário gratuitamente usufrui implicaria enriquecimento sem causa do último, o que é vedado pelo art. 884 do Código Civil:

 

Em suma: