O fato gerador do laudêmio é o registro do imóvel em Cartório de Registro de Imóveis

O que são terrenos de marinha?

Terrenos de marinha são “todos aqueles que, banhados pelas águas do mar ou dos rios e lagoas navegáveis (estes últimos, exclusivamente, se sofrerem a influência das marés, porque senão serão terrenos reservados), vão até a distância de 33 metros para a parte da terra contados da linha do preamar médio, medida em 1831” (CUNHA JÚNIOR, Dirley da. Curso de Direito Administrativo. Salvador: Juspodivm, 2013, p. 417).

Os terrenos de marinha são bens da União (art. 20, VII, da CF/88). Isso se justifica por se tratar de uma região estratégica em termos de defesa e de segurança nacional (é a “porta de entrada” de navios mercantes ou de guerra).

Enfiteuse (ou aforamento)

José dos Santos Carvalho Filho (Manual de Direito Administrativo. 23. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2010, p. 1311) explica que, em algumas regiões, a União permitiu que particulares utilizassem, de forma privada, imóveis localizados em terrenos de marinha. Como essas áreas pertencem à União, o uso por particulares é admitido pelo regime da enfiteuse (aforamento), que funciona, em síntese, da seguinte forma:

• a União (senhorio direto) transfere ao particular (enfiteuta) o domínio útil;

• o particular (enfiteuta) passa a ter a obrigação de pagar anualmente uma importância a título de foro ou pensão.

O particular (enfiteuta) pode transferir para outras pessoas o domínio útil que exerce sobre o bem?

SIM. Tome-se o seguinte exemplo: João reside em uma casa localizada dentro de um terreno de marinha, possuindo, portanto, apenas o domínio útil sobre o bem e pagando, anualmente, o foro. Ocorre que ele quer se mudar. Diante disso, poderá “vender” o domínio útil para outra pessoa.

A pessoa que transferir o domínio útil do imóvel terá que pagar algum valor para a União?

SIM. A legislação estabelece que a pessoa, antes de efetuar a transferência, deverá pagar 5% do valor do domínio útil à União. Assim, em nosso exemplo, João terá que recolher em favor da União 5% do valor do domínio útil de sua casa pelo simples fato de ela estar localizada em terreno de marinha.

Esse valor é chamado de laudêmio e seu pagamento está previsto no art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/87:

Transação deve ser comunicada à Secretaria do Patrimônio da União

Para a concretização da transferência do aforamento, além do recolhimento prévio do laudêmio, a transação precisa ser comunicada ao Serviço do Patrimônio da União – SPU (atualmente denominado de Secretaria do Patrimônio da União). Assim, o adquirente deverá requerer, no prazo de 60 dias, a transferência da enfiteuse para o seu nome, conforme determina o art. 116 do Decreto-Lei 9.760/46:

O § 2º do art. 116 prevê uma multa para o caso de o adquirente não requerer essa transferência:

Feitas estas considerações, imagine a seguinte situação hipotética:

João celebrou, em 01/08/2014, contrato de promessa de compra e venda com determinada imobiliária.

Por meio do contrato, a imobiliária (promitente vendedora) comprometeu-se a vender a João um apartamento em edifício situado em terreno de marinha.

Em contrapartida, João obrigou-se a pagar o valor de R$ 600 mil, parceladamente.

Em 01/09/2016, João efetuou o registro do título translativo (contrato) no cartório de Registro de Imóveis.

No contrato firmado com a imobiliária, havia uma cláusula prevendo que as despesas referentes ao laudêmio devido à União seriam pagas pelo promitente-adquirente da unidade (no caso, João).

Indaga-se: essa cláusula é válida? O dever legal de pagar o laudêmio é do titular do domínio útil que o está transferindo, ou seja, o dever seria do promitente vendedor. É possível que esse dever seja transferido, por contrato, ao promitente comprador?

SIM.

Voltando ao caso concreto:

O contrato foi firmado em 2014, mas o registro do imóvel só ocorreu em 2016.

Qual foi o problema?

Em 30/12/2015, foi publicada a Lei nº 13.240/2015, que excluiu da base de cálculo do laudêmio o valor das benfeitorias, passando a incidir referido preço público somente sobre o valor da fração ideal do terreno. Em outras palavras, essa Lei nº 13.240/2015 trouxe uma mudança na cobrança do laudêmio.

Em nosso caso concreto, essa mudança será aplicada? O laudêmio devido em razão dessa venda será calculado com base na Lei nº 13.240/2015?

SIM.

Deve-se aplicar a lei vigente no momento do registro do título translativo no Registro de Imóveis, ainda que outra fosse a lei vigente na época da realização do negócio jurídico. Isso porque o fato gerador do laudêmio não ocorre na celebração do contrato de compra e venda, nem no dia de sua quitação, mas sim na data do registro do imóvel no cartório de Registro de Imóveis (art. 1.227 do CC/2002), que é o momento em que ocorre a transferência do domínio útil do aludido direito real.

Em suma: