Imagine a seguinte situação
hipotética:
A empresa Arcos Ltda. celebrou
contrato de locação comercial com o Shopping Center Praia de Belas a fim de que
ali fosse instalado um restaurante.
A Arcos é, portanto, a locatária
e o Shopping o locador.
O contrato de locação tinha prazo
de vigência de 8 anos,
devendo terminar em 31/10/2011.
O Shopping não queria mais
renovar o contrato com a Arcos.
Diante disso, em 28/04/2011, a empresa
locatária propôs ação renovatória contra o Shopping requerendo a renovação do
contrato de locação por igual prazo, com as mesmas condições.
O que é essa ação renovatória?
A ação renovatória garante ao
locatário o direito de renovar o contrato de locação empresarial, mesmo contra
a vontade do locador, desde que presentes certos requisitos.
Desse modo, a ação renovatória tem
por finalidade a renovação compulsória, obrigatória, do contrato de locação
empresarial, estando prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).
Quais são os requisitos da ação
renovatória?
Segundo o art. 51 da referida Lei, nas
locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à
renovação do contrato, por igual prazo, desde que sejam cumpridos os seguintes
requisitos cumulativos:
I - o contrato de locação a ser
renovado deve ter sido celebrado por escrito;
II - o contrato de locação a ser
renovado deve ter sido celebrado por prazo determinado;
III - o prazo mínimo do contrato a
renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de
cinco anos;
IV - o locatário deve estar explorando
seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Novo contrato tem início
imediatamente
Sendo julgado o pedido
procedente, ocorre um negócio jurídico (novo contrato de locação), que se
justapõe ao contrato anterior. O
contrato renovado tem o seu início imediatamente após o fim da vigência do
contrato primitivo, sem solução de continuidade.
Prazo para exercer
O direito à renovação, sob pena de decadência, deve ser
exercido, judicial ou extrajudicialmente, no prazo de 1 ano, no máximo, e até 6
meses, no mínimo, antes da data do término do contrato em vigor, sob pena de
decadência do direito:
Art. 51 (...)
§
5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de
um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização
do prazo do contrato em vigor.
ý
(MPE – SP – Promotor de Justiça – MPE – SP/2019) Aquele que pretende renovar
seu contrato de locação empresarial deve propor ação renovatória no interregno
de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data de
finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de prescrição da ação.
(errado)
Por que a lei prevê o
direito de renovação?
Para entendermos isso, devemos
relembrar a importância do ponto comercial.
Ponto comercial é a localização
do estabelecimento empresarial, sendo isso muito importante na atividade
empresarial já que está ligado à possibilidade de captação e manutenção da
clientela.
Pensando nisso, o direito protege
o ponto comercial. Uma das formas de proteção ocorre por meio da ação
renovatória.
Assim, a principal finalidade da
ação renovatória é a proteção do fundo de comércio que foi desenvolvido pelo
empresário locatário. Isso porque durante um longo período o locatário
desenvolveu sua atividade empresarial naquele local, investindo na formação de
uma clientela, na publicidade do ponto comercial e na valorização do imóvel
locado.
Por isso, o Estado reconhece ao
locatário de imóvel comercial que busca a proteção do seu fundo de comércio o
direito à renovação compulsória do seu contrato de locação, uma vez atendidos
os requisitos elencados no art. 51 da Lei de Locações.
Se a ação renovatória for
julgada procedente:
A locação é renovada.
Importante registrar que a
sentença que julga procedente a ação renovatória possui natureza constitutiva -
na medida em que cria novo contrato de locação entre as partes que se justapõe
ao anterior - e, muitas vezes, condenatória – na medida em que fixa novo valor
para o aluguel, que pode ser maior ou menor do que aquele previsto no contrato
primitivo.
Se a ação renovatória for
julgada improcedente:
Sendo julgada improcedente a ação, a locação comercial não
será renovada e o juiz determinará a desocupação do imóvel alugado no prazo de
30 dias, desde que haja pedido na contestação:
Art. 74. Não sendo renovada a locação,
o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30
(trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Voltando ao nosso caso
concreto:
O juiz julgou o pedido
parcialmente procedente e renovou o contrato pelo prazo de 5 anos a contar do término do
contrato anterior (31/10/2011).
A empresa apelou pedindo que o
contrato fosse renovado pelo período de 8 anos, conforme a duração do ajuste
primitivo.
A apelação foi desprovida pelo Tribunal
de Justiça sob o argumento de que o prazo máximo da renovação da locação é de 5
anos, independentemente do prazo estabelecido do último contrato.
Ainda inconformada, a empresa
interpôs recurso especial.
O que decidiu o STJ? A
sentença e o acórdão devem ser mantidos? O prazo máximo de renovação é 5 anos
mesmo?
SIM.
O STJ tem entendimento
consolidado há muito tempo no sentido de que o prazo máximo da renovação
compulsória do contrato de locação comercial é de 5 anos, ainda que a vigência
da avença locatícia supere esse período.
A prorrogação judicial da locação
deve ser concedida pelo mesmo prazo do contrato anterior, desde que não exceda
de 5 anos.
Na ação renovatória de locação
comercial, embora o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo
prazo do ajuste anterior, deve ser observado o limite máximo de 5 anos.
De acordo com o Relator, Ministro
Raul Araújo “possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja
capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já
não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de
cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais
longos, pois ensejaria, de certa forma, a expropriação do imóvel de seu
proprietário. Especialmente se levar-se em conta que sucessivas ações
renovatórias da locação poderão ser movidas.”
Em suma:
STJ. 4ª
Turma. REsp 1.990.552-RS, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 17/05/2022 (Info
737).
