O prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial será de 5 anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período

Imagine a seguinte situação hipotética:

A empresa Arcos Ltda. celebrou contrato de locação comercial com o Shopping Center Praia de Belas a fim de que ali fosse instalado um restaurante.

A Arcos é, portanto, a locatária e o Shopping o locador.

O contrato de locação tinha prazo de vigência de 8 anos, devendo terminar em 31/10/2011.

O Shopping não queria mais renovar o contrato com a Arcos.

Diante disso, em 28/04/2011, a empresa locatária propôs ação renovatória contra o Shopping requerendo a renovação do contrato de locação por igual prazo, com as mesmas condições.

O que é essa ação renovatória?

A ação renovatória garante ao locatário o direito de renovar o contrato de locação empresarial, mesmo contra a vontade do locador, desde que presentes certos requisitos.

Desse modo, a ação renovatória tem por finalidade a renovação compulsória, obrigatória, do contrato de locação empresarial, estando prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).

Quais são os requisitos da ação renovatória?

Segundo o art. 51 da referida Lei, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que sejam cumpridos os seguintes requisitos cumulativos:

I - o contrato de locação a ser renovado deve ter sido celebrado por escrito;

II - o contrato de locação a ser renovado deve ter sido celebrado por prazo determinado;

III - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos;

IV - o locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Novo contrato tem início imediatamente

Sendo julgado o pedido procedente, ocorre um negócio jurídico (novo contrato de locação), que se justapõe ao contrato anterior.  O contrato renovado tem o seu início imediatamente após o fim da vigência do contrato primitivo, sem solução de continuidade.

Prazo para exercer

O direito à renovação, sob pena de decadência, deve ser exercido, judicial ou extrajudicialmente, no prazo de 1 ano, no máximo, e até 6 meses, no mínimo, antes da data do término do contrato em vigor, sob pena de decadência do direito:

ý (MPE – SP – Promotor de Justiça – MPE – SP/2019) Aquele que pretende renovar seu contrato de locação empresarial deve propor ação renovatória no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data de finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de prescrição da ação. (errado)

Por que a lei prevê o direito de renovação?

Para entendermos isso, devemos relembrar a importância do ponto comercial.

Ponto comercial é a localização do estabelecimento empresarial, sendo isso muito importante na atividade empresarial já que está ligado à possibilidade de captação e manutenção da clientela.

Pensando nisso, o direito protege o ponto comercial. Uma das formas de proteção ocorre por meio da ação renovatória.

Assim, a principal finalidade da ação renovatória é a proteção do fundo de comércio que foi desenvolvido pelo empresário locatário. Isso porque durante um longo período o locatário desenvolveu sua atividade empresarial naquele local, investindo na formação de uma clientela, na publicidade do ponto comercial e na valorização do imóvel locado.

Por isso, o Estado reconhece ao locatário de imóvel comercial que busca a proteção do seu fundo de comércio o direito à renovação compulsória do seu contrato de locação, uma vez atendidos os requisitos elencados no art. 51 da Lei de Locações.

Se a ação renovatória for julgada procedente:

A locação é renovada.

Importante registrar que a sentença que julga procedente a ação renovatória possui natureza constitutiva - na medida em que cria novo contrato de locação entre as partes que se justapõe ao anterior - e, muitas vezes, condenatória – na medida em que fixa novo valor para o aluguel, que pode ser maior ou menor do que aquele previsto no contrato primitivo.

Se a ação renovatória for julgada improcedente:

Sendo julgada improcedente a ação, a locação comercial não será renovada e o juiz determinará a desocupação do imóvel alugado no prazo de 30 dias, desde que haja pedido na contestação:

Voltando ao nosso caso concreto:

O juiz julgou o pedido parcialmente procedente e renovou o contrato pelo prazo de 5 anos a contar do término do contrato anterior (31/10/2011).

A empresa apelou pedindo que o contrato fosse renovado pelo período de 8 anos, conforme a duração do ajuste primitivo.

A apelação foi desprovida pelo Tribunal de Justiça sob o argumento de que o prazo máximo da renovação da locação é de 5 anos, independentemente do prazo estabelecido do último contrato.

Ainda inconformada, a empresa interpôs recurso especial.

O que decidiu o STJ? A sentença e o acórdão devem ser mantidos? O prazo máximo de renovação é 5 anos mesmo?

SIM.

O STJ tem entendimento consolidado há muito tempo no sentido de que o prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial é de 5 anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período.

A prorrogação judicial da locação deve ser concedida pelo mesmo prazo do contrato anterior, desde que não exceda de 5 anos.

Na ação renovatória de locação comercial, embora o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, deve ser observado o limite máximo de 5 anos.

De acordo com o Relator, Ministro Raul Araújo “possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos, pois ensejaria, de certa forma, a expropriação do imóvel de seu proprietário. Especialmente se levar-se em conta que sucessivas ações renovatórias da locação poderão ser movidas.”

Em suma: