Olá, amigos do Dizer o Direito,
Foi publicada, no dia de hoje, a Lei nº 14.309/2022, que alterou o Código Civil e a Lei nº 13.019/2014, para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais pelas organizações da sociedade civil, assim como pelos condomínios edilícios, e para possibilitar a sessão permanente das assembleias condominiais.
Assembleia
A assembleia é a reunião dos
condôminos para que se possa discutir e decidir os assuntos de interesse do
condomínio.
Podemos dizer que a administração
de um condomínio edilício é realizada pela assembleia-geral e pelo síndico. Daí
a extrema importância da assembleia, que é considerada um órgão do condomínio.
Espécies
A assembleia-geral do condomínio
pode ser:
a) ordinária,
realizada anualmente, na forma do art. 1.350 do Código Civil:
Art. 1.350. Convocará o síndico,
anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na
convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e
alterar o regimento interno.
b) extraordinária,
convocada para tratar de outros assuntos que surjam e não possam aguardar pela
realização da assembleia geral ordinária.
Quem convoca a assembleia?
O síndico ou 1/4 dos condôminos.
Convocação, realização e
aprovação da assembleia
A Lei nº 14.309/2022 acrescenta o
art. 1.354-A ao Código Civil afirmando que é possível se convocar, realizar e
votar nas assembleias do condomínio de forma eletrônica, ou seja, por e-mail,
whatsapp, zoom etc.
Confira o dispositivo inserido:
Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de
quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde
que:
I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;
II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate
e de voto.
§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia
será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso,
manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada
por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à
internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras
situações que não estejam sob o seu controle.
§ 3º Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação
será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia
geral.
§ 4º A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de
instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de
convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e
virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.
§ 5º Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas
poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante
aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa
finalidade.
§ 6º Os documentos pertinentes à ordem do dia poderão ser disponibilizados
de forma física ou eletrônica aos participantes.
Qual é o quórum necessário
para que os temas sejam aprovados na assembleia?
O art. 1.334, III, do CC afirma
que a convenção do condomínio definirá o quórum exigido para as deliberações da
assembleia.
Existem, contudo, alguns quóruns
que já são definidos pelo Código Civil e que não podem ser modificados nem
mesmo pela convenção. Ex: a realização de obras voluptuárias no condomínio
depende de voto de 2/3 dos condôminos (art. 1.341, I, do CC).
Primeira e segunda convocações
Normalmente, quando uma
assembleia de condomínio é convocada, o síndico estipula dois horários. Ex: a
primeira convocação será às 19:00; a segunda convocação será às 19:30.
Isso ocorre
porque o Código Civil diz que, na primeira votação, as decisões da assembleia,
para serem aprovadas, precisam de maioria dos votos dos condôminos presentes,
desde que eles representem pelo menos metade das frações ideias. É o que prevê
o art. 1.352 do Código Civil:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum
especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação,
por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade
das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão
proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes
a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do
condomínio.
O problema é que muitos
condôminos, mesmo sendo convocados, não comparecem à assembleia.
Pensando
nisso, o Código Civil autoriza que seja feita uma segunda chamada (segunda
convocação), oportunidade na qual o quórum será reduzido para a maioria dos
presentes, salvo se for um quórum especial previsto na Lei, hipótese na qual
ele deverá ser mantido:
Art. 1.353. Em segunda convocação, a
assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando
exigido quórum especial.
1ª convocação: maioria de votos
dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais;
2ª convocação: maioria dos votos
dos presentes (não importando se representem pelo menos metade das frações
ideais).
Tanto na primeira como na segunda
convocação, os quóruns especiais devem ser respeitados.
Conseguir cumprir o quórum especial
algumas vezes era muito difícil
Alguns quóruns especiais são
muito altos. Ex: depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a
alteração da convenção (art. 1.351).
Como muitos condôminos não
comparecem à reunião, ficava muito difícil o atingimento desse quórum e a
consequente aprovação.
Sessão permanente
Pensando nisso, a Lei nº
14.309/2022 criou a possibilidade de se converter a reunião da assembleia em
uma sessão “permanente” para que os condôminos possam ir votando até que se
atinja o quórum especial. Veja o § 1º que foi inserido no art. 1.353 do CC:
Art. 1.353 (...)
§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou
em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria
dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão
permanente, desde que cumulativamente:
I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que
não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações
pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;
II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam
obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em
convenção;
III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da
reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas
de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que
deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora
designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava
parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.
Votos já consignados na
assembleia permanecem válidos, salvo se o condômino quiser mudar
Art. 1.353 (...)
§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados,
sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação,
os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a
alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
Prorrogação da sessão
permanente e tempo máximo de duração
Art. 1.353 (...)
§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas
necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa)
dias, contado da data de sua abertura inicial.
A Lei 13.019/2014 institui normas
gerais para regular as parcerias voluntárias firmadas pela administração
pública com organizações da sociedade civil.
É esta Lei que define como deverá
ser a relação jurídica do governo com as popularmente conhecidas ONGs
(organizações não-governamentais), especialmente em casos envolvendo
transferências de recursos para a execução de projetos de interesse público.
Vale ressaltar que a Lei não utiliza a nomenclatura ONG, preferindo falar em
“organização da sociedade civil” (OSC).
A Lei nº 14.309/2022 inclui um
artigo na Lei nº 13.019/2014 autorizando que as reuniões, deliberações e
votações das organizações da sociedade civil sejam feitas virtualmente:
Art. 4º-A. Todas as reuniões, deliberações e votações das
organizações da sociedade civil poderão ser feitas virtualmente, e o sistema de
deliberação remota deverá garantir os direitos de voz e de voto a quem os teria
em reunião ou assembleia presencial.
Vigência
A Lei nº 14.309/2022 entrou em
vigor na data de sua publicação (09/03/2022).
