Condomínios residenciais podem impedir, por meio da convenção condominial, o uso de imóveis para locação pelo Airbnb?

Imagine a seguinte situação hipotética:                                           

Lucas possui um apartamento localizado em um condomínio residencial.

Ele não mora no local, tendo comprado o imóvel apenas como forma de investimento.

Lucas teve a ideia de anunciar o seu apartamento no Airbnb.

Abrindo um parêntese

Para quem não conhece, Airbnb é um serviço online que une pessoas que querem alugar acomodações (casas, apartamentos ou apenas quartos).

Assim, existem basicamente duas pessoas que utilizam a plataforma:

· aquelas que oferecem seu imóvel para ser alugado;

· as que buscam alugar um imóvel ou apenas um quarto por determinado tempo.

Desse modo, o indivíduo, em vez de procurar um hotel, motel ou similar, pode acessar o Airbnb e escolher uma das acomodações disponíveis.

Voltando ao caso concreto:

Lucas alugou algumas vezes seu apartamento pelo Airbnb.

Ocorre que o síndico soube do fato e enviou uma notificação a Lucas afirmando que essa prática é proibida pela convenção do condomínio.

Segundo argumentou o síndico, essa forma de aluguel via plataforma configura atividade comercial e de hospedagem, o que, segundo a convenção, não pode ser realizada no condomínio, que tem finalidade exclusivamente residencial.

A questão foi judicializada e chegou até o STJ. O que decidiu o Tribunal? Neste caso concreto, é possível que o proprietário continue alugando seu apartamento pelo Airbnb?

NÃO.

A 4ª Turma do STJ, por maioria de votos, decidiu que, se a convenção do condomínio previr a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais de intermediação, tais como o Airbnb, Booking, Vrbo e HomeAway.

Vale ressaltar, no entanto, que a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades para essa modalidade de aluguel.

Assim, o ponto principal a ser analisado é a convenção do condomínio.

Contrato atípico de hospedagem

O sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem. Trata-se de contrato que não se confunde com a chamada “locação por temporada” da Lei nº 8.245/91 nem com o contrato de hospedagem oferecido por empreendimentos hoteleiros, que também possui regulamentação específica.

A Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias:

A Lei nº 8.245/91, contudo, não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo, como pode ocorrer nas locações realizadas via Airbnb (e outras plataformas).

Por outro lado, as atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb não possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficientes para serem enquadradas na Lei nº 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica.

Desse modo, “trata-se de contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas” (Min. Raúl Araújo).

Alta rotativida​​de

O Min. Relator Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de:

· residência (morada habitual e estável);

· domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva); e

· hospedagem (habitação temporária).

Entre as características da hospedagem estão a alta rotatividade no local e a oferta de serviços. Esse é justamente o caso do aluguel via Airbnb, no qual o imóvel é disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços adicionais, como lavagem de roupas.

Vale ressaltar que não se está dizendo que o proprietário está impedido de fechar contratos de aluguel de longa duração. A proibição recaiu sobre a exploração de hospedagem remunerada, que traz perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.

Direito de propriedade deve ser exercido com respeito à convenção do condomínio

O Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio, que possui força normativa.

Assim, o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil e do art. 19 da Lei nº 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.​

Vale ressaltar que o contrato atípico de hospedagem realizado por meio de plataformas como o Airbnb não configura atividade ilícita, desde que exercida nos limites da legislação.

Em suma:

Voto vencido

Ficou vencido o Min. Luis Felipe Salomão, que havia votado contra a possibilidade de os condomínios proibirem as locações por meio de plataformas digitais. Para o Min. Salomão, essa modalidade não está inserida no conceito de hospedagem, mas sim no de locação residencial por curta temporada. 

Além de entender que essa atividade não poderia ser enquadrada como estritamente comercial, o Ministro considerou que, caso fosse permitido que os condomínios vedassem a locação temporária, haveria violação do direito de propriedade. 

O condomínio poderia adotar mecanismos para garantir a segurança – como o cadastramento de pessoas na portaria –, mas não seria possível impedir a atividade de locação pelos proprietários.