quarta-feira, 12 de agosto de 2020
A destinação de parte do imóvel para fins comerciais não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana sobre a totalidade da área
Usucapião
Usucapião é...
- um instituto jurídico por meio
do qual a pessoa que fica na posse de um bem (móvel ou imóvel)
- por determinados anos
- agindo como se fosse dono
- adquire a propriedade deste bem
ou outros direitos reais a ele relacionados (exs: usufruto, servidão)
- desde que cumpridos os
requisitos legais.
Obs: se estiver sem tempo, pode
pular o quadro abaixo e ir direto para a situação hipotética.
Modalidades
de usucapião
|
USUCAPIÃO
|
PRAZO
E CARACTERÍSTICAS
|
|
1) EXTRAORDINÁRIA
(art. 1.238 do CC)
|
Prazos:
•
15 anos
de posse (regra)
•
10 anos
O
prazo da usucapião extraordinária será de 10 anos se:
a)
o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual; OU
b)
nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Não
se exige que a pessoa prove que tinha um justo título ou que estava de
boa-fé.
Não
importa o tamanho do imóvel.
|
|
2) ORDINÁRIA
(art. 1.242 do CC)
|
Prazos:
•
10 anos
(caput)
•
5 anos (parágrafo único)
O
prazo da usucapião ordinária será de apenas 5 anos se:
a)
o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base no registro e este
registro foi cancelado depois; e
b)
desde que os possuidores nele tiverem estabelecido moradia, ou realizado
investimentos de interesse social e econômico.
Ex:
o indivíduo compra um imóvel sem saber que havia um vício na escritura. Nele
constrói uma casa ou uma loja.
Essa
hipótese do art. 1.242, parágrafo único (prazo de 5 anos) é chamada por
alguns autores de usucapião tabular (veja item 8 abaixo).
Exige
justo título e boa-fé.
Não
importa o tamanho do imóvel.
|
|
3) ESPECIAL
RURAL
(PRO LABORE)
(AGRÁRIA)
(art. 1.239 do CC)
(art. 191 da CF/88)
|
Requisitos:
a)
50 hectares: a pessoa deve estar na posse de uma área rural de, no
máximo, 50ha;
b)
5 anos:
a pessoa deve ter a posse mansa e pacífica dessa área por, no mínimo, 5 anos
ininterruptos, sem oposição de ninguém;
c)
tornar a terra produtiva: o possuidor deve ter tornado a terra
produtiva por meio de seu trabalho ou do trabalho de sua família, tendo nela
sua moradia. Em outras palavras, o possuidor, além de morar no imóvel rural,
deve ali desenvolver alguma atividade produtiva (agricultura, pecuária,
extrativismo etc).
d)
Não ter outro imóvel: a pessoa não pode ser proprietária de outro bem
imóvel (urbano ou rural).
Não
se exige que a pessoa prove que tinha um justo título ou que estava de
boa-fé.
|
|
4) ESPECIAL
URBANA
(PRO MISERO)
(PRO HABITATIONE)
(art. 1.240 do CC)
(art. 9º do Estatuto da Cidade)
(art. 183 da CF/88)
|
Requisitos:
a)
250m2: a pessoa deve estar na posse de uma área urbana de,
no máximo, 250m2;
b)
5 anos:
a pessoa deve ter a posse mansa e pacífica dessa área por, no mínimo, 5 anos
ininterruptos, sem oposição de ninguém;
c)
Moradia: o imóvel deve estar sendo utilizado para a moradia da pessoa
ou de sua família;
d)
Não ter outro imóvel: a pessoa não pode ser proprietária de outro bem
imóvel (urbano ou rural).
Observações:
•
Não se exige que a pessoa prove que tinha um justo título ou que estava de
boa-fé;
•
Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez;
•
É possível usucapião especial urbana de apartamentos (nesse caso, quando for
calcular se o tamanho do imóvel é menor que 250m2, não se incluirá
a área comum, como salão de festas etc, mas tão somente a parte privativa);
•
O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
|
|
5) ESPECIAL
URBANA
COLETIVA
(USUCAPIÃO FAVELADA)
(art. 10 do
Estatuto da Cidade)
|
Requisitos:
a)
existência de um núcleo urbano informal;
b)
esse núcleo deve viver em um imóvel cuja área total dividida pelo número de
possuidores seja inferior a 250m2;
c)
esse núcleo deve estar na posse do imóvel há mais de 5 anos, sem oposição;
d)
os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Neste
caso, poderá haver uma usucapião coletiva da área.
Observações:
•
O possuidor pode, para o fim de contar o prazo de 5 anos, acrescentar sua
posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
•
A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz,
mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de
registro de imóveis.
•
Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de
acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
•
O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de
extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos
condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do
condomínio.
•
As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão
tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os
demais, discordantes ou ausentes.
|
|
6) RURAL
COLETIVA
(art. 1.228, §§ e 4º e 5º do CC)
|
O
proprietário pode ser privado da coisa se:
-
um considerável número de pessoas
-
estiver por mais de 5 anos
-
na posse ininterrupta e de boa-fé
-
de extensa área
-
e nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços
considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
Neste
caso, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço,
valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos
possuidores.
Alguns
doutrinadores, especialmente civilistas, afirmam que esse instituto tem
natureza jurídica de “usucapião”.
Outros
autores, no entanto, sustentam que se trata de uma hipótese de “desapropriação”,
considerando a posição topográfica (o § 3º do art. 1.228 está tratando sobre
desapropriação) e o fato de se exigir pagamento de indenização.
|
|
6) ESPECIAL
URBANA
RESIDENCIAL FAMILIAR
(POR ABANDONO DE LAR OU CONJUGAL)
(art. 1.240-A do CC)
|
Requisitos:
a)
posse direta por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, com exclusividade;
b)
sobre imóvel urbano de até 250m²
c)
cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar;
d)
utilização do imóvel para a sua moradia ou de sua família;
e)
não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Observações:
•
esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez;
•
o prazo de 2 anos é contado do abandono do lar;
•
aplica-se ao casamento e à união estável (hetero ou homoafetiva).
|
|
7) INDÍGENA
(art. 33 do
Estatuto do Índio)
|
Requisitos:
a)
posse da terra por índio (integrado ou não)
b)
por 10 anos
consecutivos
c)
devendo ocupar como se fosse próprio trecho de terra inferior a 50 hectares.
Não
é possível a usucapião indígena de:
•
terras do domínio da União;
•
terras ocupadas por grupos tribais;
•
áreas reservadas segundo o Estatuto do Índio;
•
terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
|
|
8) TABULAR
(CONVALESCENÇA REGISTRAL)
(art. 214, § 5º,
da Lei 6.015/73)
|
Trata-se
da possibilidade de o réu, em uma ação de invalidade de registro público, alegar
a usucapião em seu favor.
O
juiz, na mesma sentença que reconhece a invalidade do registro, declara a
ocorrência de usucapião, concedendo ao réu a propriedade do bem.
A
usucapião tabular tem relação com a usucapião ordinária do art. 1.242,
parágrafo único, porque exige do possuidor justo título e boa-fé.
|
|
9) DE
QUILOMBOLAS
(art. 68 do ADCT)
|
O
art. 68 do ADCT da CF/88 confere proteção especial aos territórios ocupados
pelos remanescentes quilombolas. Confira:
Art.
68. Aos remanescentes das comunidades dos quilombos que estejam ocupando suas
terras é reconhecida a propriedade definitiva, devendo o Estado emitir-lhes
os títulos respectivos.
O
que são as terras dos quilombolas? São as áreas ocupadas pelos remanescentes
das comunidades dos quilombos e utilizadas por este grupo social para a sua
reprodução física, social, econômica e cultural.
O
que são remanescentes das comunidades dos quilombos? Existe uma grande
discussão antropológica sobre isso, mas, de maneira bem simples, os grupos
que hoje são considerados remanescentes de comunidades de quilombos são
agrupamentos humanos de afrodescendentes que se formaram durante o sistema
escravocrata ou logo após a sua extinção.
Alguns
doutrinadores afirmam que esse instituto teria natureza jurídica de
“usucapião”. Essa, contudo, não é a posição que prevalece, considerando que o
fundamento jurídico para esse direito de propriedade não é a posse mansa,
pacífica e por determinado prazo. A fonte desse direito é uma decisão do
legislador constituinte.
A
previsão do art. 68 do ADCT foi uma forma que o constituinte encontrou de
homenagear “o papel protagonizado pelos quilombolas na resistência ao injusto
regime escravista” (Min. Rosa Weber).
|
Imagine agora a seguinte situação
hipotética:
João ajuizou
ação pedindo o reconhecimento de usucapião especial urbana, nos termos do art.
1.240 do Código Civil:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como
sua, área urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
No curso do processo ficou
comprovado que o imóvel possui 160m2 de área total, sendo que João e
sua família moram em apenas 100m2. Nos 60m2 restantes,
que ficam na parte de frente da casa (antiga sala), João fez um pequeno “comércio”
onde conserta bicicletas e vende acessórios (bicicletaria).
Vale ressaltar que se trata do
mesmo imóvel, com uma única entrada e saída para a família e os clientes da
bicicletaria.
O juiz, argumentando que a usucapião
especial urbana tutela a moradia, reconheceu a usucapião unicamente de 100m2
porque essa era a parte do imóvel destinado à moradia.
Agiu corretamente o magistrado?
NÃO.
A usucapião especial urbana é disciplinada
pelo art. 183, §§ 1º ao 3º da CF/88 e pelo art. 1.240, §§ 1º e 2º do Código
Civil, sendo ainda regulamentada de forma mais detalhada pelo Estatuto da
Cidade.
Em nenhum desses dispositivos é
feita a exigência da exclusividade no uso residencial.
Assim, o fato de o imóvel também
ser utilizado para outros fins (além do residencial) não é argumento suficiente
para impedir a usucapião especial urbana. Isso porque o exercício de uma
atividade no mesmo terreno não o transformou em exclusivamente comercial, considerando
que o autor sempre manteve ali também o seu domicílio.
O que a lei exige é que o imóvel
pleiteado seja utilizado para a moradia do autor ou de sua família, mas não se proíbe
que essa área seja produtiva, especialmente quando é utilizada para o sustento
do próprio requerente.
O art. 1.240 do CC não exige a destinação
exclusiva residencial do bem a ser usucapido. Desse modo, o exercício
simultâneo de pequena atividade comercial pela família domiciliada no imóvel
objeto do pleito não inviabiliza a usucapião buscada.
Em suma:
A destinação de parte do imóvel para fins comerciais
não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana sobre a totalidade da
área.
STJ. 3ª Turma. REsp
1.777.404-TO, Rel. Min.
Nancy Andrighi, julgado em 05/05/2020 (Info 671).
DOD Dicas
Tente entender/memorizar os
requisitos da usucapião especial urbana porque são constantemente exigidos nas
provas. Veja abaixo.
Para se ter direito
à usucapião especial urbana, é necessário preencher os seguintes
requisitos:
a) 250m2:
a pessoa deve estar na posse de uma área urbana de, no máximo, 250m2;
b) 5 anos: a pessoa
deve ter a posse mansa e pacífica dessa área por, no mínimo, 5 anos
ininterruptos, sem oposição de ninguém;
c) Moradia: o imóvel
deve estar sendo utilizado para a moradia da pessoa ou de sua família;
d) Não ter outro imóvel:
a pessoa não pode ser proprietária de outro bem imóvel (urbano ou rural).
Algumas observações:
• Não se exige que a pessoa prove
que tinha um justo título ou que estava de boa-fé;
• Esse direito não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez;
• É possível usucapião
especial urbana de apartamentos (nesse caso, quando for calcular se o
tamanho do imóvel é menor que 250m2, não se incluirá a área comum, como salão
de festas etc, mas tão somente a parte privativa);
• O título de domínio e a
concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil.
Veja como o tema é cobrado nas
provas para ativar sua atenção no momento de estudar:
++ (Promotor MP/PR 2019) Aquele
que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (certo)
++ (Promotor MP/MS 2018) Aquele
que possuir como sua área urbana até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia, adquirir-lhe-á
o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
(certo)
++ (Promotor MP/SC 2016) Aquele
que possuir, como sua, área urbana ou rural, de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja
proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (errado)
++ (Promotor MP/RS 2017) Aquele
que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, sendo que em
caso de possuidor casado, o título será conferido necessariamente ao cônjuge
varão. (errado)
