Condomínio edilício
Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade
exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas
de um imóvel.
Ex1: prédio residencial com 6 andares de apartamentos e 2
apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício, considerando que cada
dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma
(apartamento) e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de
esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.
Ex2: prédio comercial com várias salas. Se determinado
advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a
propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre
as partes comuns (corredores, recepção etc.).
Nomenclatura
A expressão “condomínio edilício” é um neologismo criado por
Miguel Reale, com inspiração no direito italiano, e quer dizer condomínio
resultante de uma edificação.
O condomínio edilício é também chamado de “condomínio em
edificações” ou ainda de “condomínio horizontal”.
Vale ressaltar que, apesar de o condomínio edilício ser
também chamado de condomínio horizontal, ele pode ser horizontal ou vertical. O
condomínio edilício é conhecido como condomínio horizontal por razões
históricas, uma vez que, quando surgiu esta forma de propriedade, o condomínio
edilício era apenas horizontal. Atualmente, contudo, é muito comum vermos
condomínios edilícios verticais.
Condomínio horizontal e vertical
É muito comum a confusão feita entre as expressões condomínio
horizontal e vertical.
Normalmente, as pessoas pensam que condomínio vertical são
os prédios, uma vez que a construção é para cima (vertical) e que o condomínio
horizontal é o conjunto de casas. O critério de distinção, contudo, não é este.
Em verdade, se a parede que separa as unidades for
horizontal, então o condomínio é horizontal. Por outro lado, se a parede for
para cima, então a edificação será vertical. Logo, em um prédio, os
apartamentos são divididos por andares, ou seja, as paredes que dividem os
apartamentos são horizontais. Desse modo, no caso de um prédio trata-se de um
condomínio horizontal.
Se o condomínio for de casas, como elas estão lado a lado, a
parede que as separa é vertical, de modo que se trata de um condomínio
vertical.
Legislação aplicável
O CC/1916 não tratava sobre o condomínio edilício,
considerando que, naquela época, não havia necessidade de se falar em prédios
de apartamentos ou de lojas.
A Lei nº 4.591/64 disciplinou as regras sobre o condomínio
em edificações.
O CC/2002 também tratou sobre o tema nos arts. 1.331 a
1.358, derrogando os arts. 1º a 27 da Lei nº 4.591/64.
Assim, quem atualmente rege os condomínios edilícios é o
CC-2002, podendo ser aplicada a Lei nº 4.591/64, subsidiariamente, naquilo que
o Código for omisso.
Instituição x constituição do condomínio:
Quando se fala em condomínio
edilício, existem dois atos que, apesar de os nomes serem parecidos, representam
institutos diferentes: instituição e constituição.
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INSTITUIÇÃO
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CONSTITUIÇÃO
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É
o ato de criação
do condomínio
(início
de sua existência legal).
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É
o ato por meio do qual o condomínio (que já foi instituído) é regulamentado.
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O condomínio edilício poderá
ser instituído de duas formas:
a) Por ato entre vivos (inter vivos).
Ex: incorporação imobiliária.
b) Por testamento.
Ex: José deixa, como legado, um imóvel seu, em condomínio, para seus dois
sobrinhos.
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A
constituição (regulamentação) é feita por meio de uma convenção de condomínio (convenção
condominial).
A
convenção pode ser materializada de duas formas:
a)
Escritura pública;
b)
Instrumento particular.
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O
que deve constar no ato de instituição (art. 1.332):
I - a discriminação e
individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns;
II - a fração ideal de cada
unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim (finalidade) a
que as unidades se destinam.
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O
que deve constar na convenção de condomínio (art. 1.334):
I
- a quota
proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II
- sua forma de administração;
III
- a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido
para as deliberações;
IV
- as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V
- o regimento interno.
Obs:
na convenção de condomínio também deverá constar as mesmas informações que já
estão no ato de instituição (art. 1.332) e outras cláusulas que os condôminos
considerem que sejam importantes de estarem presentes.
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O ato de instituição deve ser
obrigatoriamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
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A
convenção deve ser assinada pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais e
torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as
unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (art. 1.333).
A
convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para
regular as relações entre os condôminos (Súmula n. 260/STJ)
Vale
ressaltar, no entanto, que, para ser oponível contra terceiros, a convenção
do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
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Imagine agora a seguinte situação hipotética:
A construtora AJL Ltda construiu um edifício residencial de
15 andares, com um total de 60 apartamentos (4 unidades por andar). Trata-se, portanto,
de um condomínio edilício.
Logo depois que um condomínio edilício é entregue, é
necessária a sua regulamentação (constituição), que, como vimos acima, é feita
por meio de uma convenção de condomínio.
Em razão disso, a construtora convocou os adquirentes das
unidades autônomas para uma assembleia geral com o objetivo de aprovar a
convenção condominial.
Vale ressaltar que, dos 60 apartamentos edificados, a
construtora havia vendido apenas 20 unidades. Os outros 40 apartamentos ainda
pertenciam à ela, ou seja, ainda estavam em nome da construtora.
Durante a assembleia, a construtora apresentou uma minuta de
convenção condominial. Nela, estava previsto que a quota (“taxa”) condominial a
ser paga pelos condôminos seria de R$ 1.000,00.
Uma pergunta: no caso de o apartamento ainda não ter
sido comercializado (ainda está no nome da construtora), quem paga a quota
condominial referente a esta unidade?
A construtora. Se o apartamento ainda não foi vendido e se
encontra registrado em nome da construtora, ela é a titular da unidade para
todos os fins, devendo pagar a respectiva quota condominial. Assim, em nosso
exemplo, todos os meses a construtora deveria pagar ao condomínio 40 quotas
condominiais.
Previsão polêmica
Até aí, tudo bem. Ocorre que a construtora, com o objetivo
de evitar tais gastos, inseriu uma “polêmica” cláusula nesta convenção condominial.
Veja:
Cláusula 3.1 Das Unidades não
vendidas:
As unidades autônomas não comercializadas
ou que estejam na posse da construtora somente pagarão o valor equivalente a
30% da taxa condominial.
Assim, enquanto os demais
condôminos pagavam R$ 1.000,00, a construtora apenas R$ 300,00 por unidade.
Como na época a construtora detinha 2/3 das frações ideais (2/3
das unidades autônomas), ela conseguiu aprovar a convenção condominial, com esta
cláusula.
Ação judicial contra esta previsão
Um determinado morador foi escolhido o síndico e, passado
algum tempo, ele contratou um advogado e o condomínio ajuizou ação contra a
construtora pedindo para que fosse declarada a invalidade desta cláusula 3.1.
A pretensão do condomínio encontra abrigo na
jurisprudência do STJ? Essa cláusula deve ser reconhecida como inválida?
SIM.
É nula a cláusula de convenção outorgada pela própria
construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades
imobiliárias ainda não comercializadas.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.816.039-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, julgado em 04/02/2020 (Info 664).
A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de
conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores,
contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar
a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar
eventuais indenizações, tributos, seguros etc (LOPES, João Batista. Condomínio.
10ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 115).
Em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com
base na fração ideal da unidade imobiliária.
Vale ressaltar, no entanto, que a convenção condominial pode
estabelecer de maneira diversa.
É o que prevê o art. 1.336, I,
do Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Desse modo, em tese, é possível
que a convenção condominial estabeleça critério diverso do da fração ideal para
fins de distribuição das despesas condominiais (STJ. 4ª Turma. AgInt no AREsp
1.162.915/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/2/2018):
Jurisprudência em Teses do STJ (ed. 68):
Tese 9: A convenção do condomínio pode fixar o rateio das
contribuições condominiais de maneira diversa da regra da fração ideal
pertencente a cada unidade.
No caso concreto, contudo, o STJ entendeu que houve nulidade
nesta previsão.
A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão
orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de
reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência.
Normalmente se faz a análise da média de custos do ano
anterior, levando-se em consideração os reajustes dos serviços (por exemplo,
aumento salarial dos empregados) e a previsão de manutenções e reparos a serem
realizados no período subsequente. A partir desses dados financeiros, é
possível ao condomínio aprovar o orçamento anual e, em seguida, fixar o valor
da cota condominial em conformidade com o critério de rateio fixado na
respectiva convenção.
Em virtude disso, por questões meramente lógicas, se uma ou
várias unidades imobiliárias recebem a redução do valor da taxa ordinária, a
consequência é a oneração dos demais condôminos. Há, desse modo, enriquecimento
sem causa da parte que se beneficia com o pagamento a menor, em detrimento de
toda a coletividade condominial, com evidente violação do inciso I do art.
1.334 do CC/2002, que assenta expressamente a observância da proporcionalidade
da cota condominial.
Assim, a convenção outorgada pela construtora/incoporadora até
pode estabelecer um critério de rateio da cota devida por cada condômino, mas
isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a
seu favor a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial.
