É nula a cláusula de convenção do condomínio outorgada pela própria construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades imobiliárias ainda não comercializadas

Condomínio edilício

Ocorre o condomínio edilício quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a copropriedade de outras áreas de um imóvel.

Ex1: prédio residencial com 6 andares de apartamentos e 2 apartamentos por andar. Tem-se um condomínio edilício, considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento) e as áreas comuns do edifício (piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os condôminos.

Ex2: prédio comercial com várias salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).

Nomenclatura

A expressão “condomínio edilício” é um neologismo criado por Miguel Reale, com inspiração no direito italiano, e quer dizer condomínio resultante de uma edificação.

O condomínio edilício é também chamado de “condomínio em edificações” ou ainda de “condomínio horizontal”.

Vale ressaltar que, apesar de o condomínio edilício ser também chamado de condomínio horizontal, ele pode ser horizontal ou vertical. O condomínio edilício é conhecido como condomínio horizontal por razões históricas, uma vez que, quando surgiu esta forma de propriedade, o condomínio edilício era apenas horizontal. Atualmente, contudo, é muito comum vermos condomínios edilícios verticais.

Condomínio horizontal e vertical

É muito comum a confusão feita entre as expressões condomínio horizontal e vertical.

Normalmente, as pessoas pensam que condomínio vertical são os prédios, uma vez que a construção é para cima (vertical) e que o condomínio horizontal é o conjunto de casas. O critério de distinção, contudo, não é este.

Em verdade, se a parede que separa as unidades for horizontal, então o condomínio é horizontal. Por outro lado, se a parede for para cima, então a edificação será vertical. Logo, em um prédio, os apartamentos são divididos por andares, ou seja, as paredes que dividem os apartamentos são horizontais. Desse modo, no caso de um prédio trata-se de um condomínio horizontal.

Se o condomínio for de casas, como elas estão lado a lado, a parede que as separa é vertical, de modo que se trata de um condomínio vertical.

Legislação aplicável

O CC/1916 não tratava sobre o condomínio edilício, considerando que, naquela época, não havia necessidade de se falar em prédios de apartamentos ou de lojas.

A Lei nº 4.591/64 disciplinou as regras sobre o condomínio em edificações.

O CC/2002 também tratou sobre o tema nos arts. 1.331 a 1.358, derrogando os arts. 1º a 27 da Lei nº 4.591/64.

Assim, quem atualmente rege os condomínios edilícios é o CC-2002, podendo ser aplicada a Lei nº 4.591/64, subsidiariamente, naquilo que o Código for omisso.

Instituição x constituição do condomínio:

Quando se fala em condomínio edilício, existem dois atos que, apesar de os nomes serem parecidos, representam institutos diferentes: instituição e constituição.

Imagine agora a seguinte situação hipotética:

A construtora AJL Ltda construiu um edifício residencial de 15 andares, com um total de 60 apartamentos (4 unidades por andar). Trata-se, portanto, de um condomínio edilício.

Logo depois que um condomínio edilício é entregue, é necessária a sua regulamentação (constituição), que, como vimos acima, é feita por meio de uma convenção de condomínio.

Em razão disso, a construtora convocou os adquirentes das unidades autônomas para uma assembleia geral com o objetivo de aprovar a convenção condominial.

Vale ressaltar que, dos 60 apartamentos edificados, a construtora havia vendido apenas 20 unidades. Os outros 40 apartamentos ainda pertenciam à ela, ou seja, ainda estavam em nome da construtora.

Durante a assembleia, a construtora apresentou uma minuta de convenção condominial. Nela, estava previsto que a quota (“taxa”) condominial a ser paga pelos condôminos seria de R$ 1.000,00.

Uma pergunta: no caso de o apartamento ainda não ter sido comercializado (ainda está no nome da construtora), quem paga a quota condominial referente a esta unidade?

A construtora. Se o apartamento ainda não foi vendido e se encontra registrado em nome da construtora, ela é a titular da unidade para todos os fins, devendo pagar a respectiva quota condominial. Assim, em nosso exemplo, todos os meses a construtora deveria pagar ao condomínio 40 quotas condominiais.

Previsão polêmica

Até aí, tudo bem. Ocorre que a construtora, com o objetivo de evitar tais gastos, inseriu uma “polêmica” cláusula nesta convenção condominial. Veja:

Assim, enquanto os demais condôminos pagavam R$ 1.000,00, a construtora apenas R$ 300,00 por unidade.

Como na época a construtora detinha 2/3 das frações ideais (2/3 das unidades autônomas), ela conseguiu aprovar a convenção condominial, com esta cláusula.

Ação judicial contra esta previsão

Um determinado morador foi escolhido o síndico e, passado algum tempo, ele contratou um advogado e o condomínio ajuizou ação contra a construtora pedindo para que fosse declarada a invalidade desta cláusula 3.1.

A pretensão do condomínio encontra abrigo na jurisprudência do STJ? Essa cláusula deve ser reconhecida como inválida?

SIM.

A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc (LOPES, João Batista. Condomínio. 10ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008, p. 115).

Em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária.

Vale ressaltar, no entanto, que a convenção condominial pode estabelecer de maneira diversa.

É o que prevê o art. 1.336, I, do Código Civil:

Desse modo, em tese, é possível que a convenção condominial estabeleça critério diverso do da fração ideal para fins de distribuição das despesas condominiais (STJ. 4ª Turma. AgInt no AREsp 1.162.915/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/2/2018):

No caso concreto, contudo, o STJ entendeu que houve nulidade nesta previsão.

A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência.

Normalmente se faz a análise da média de custos do ano anterior, levando-se em consideração os reajustes dos serviços (por exemplo, aumento salarial dos empregados) e a previsão de manutenções e reparos a serem realizados no período subsequente. A partir desses dados financeiros, é possível ao condomínio aprovar o orçamento anual e, em seguida, fixar o valor da cota condominial em conformidade com o critério de rateio fixado na respectiva convenção.

Em virtude disso, por questões meramente lógicas, se uma ou várias unidades imobiliárias recebem a redução do valor da taxa ordinária, a consequência é a oneração dos demais condôminos. Há, desse modo, enriquecimento sem causa da parte que se beneficia com o pagamento a menor, em detrimento de toda a coletividade condominial, com evidente violação do inciso I do art. 1.334 do CC/2002, que assenta expressamente a observância da proporcionalidade da cota condominial.

Assim, a convenção outorgada pela construtora/incoporadora até pode estabelecer um critério de rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial.