Olá amigos do Dizer o Direito,
Foi publicada hoje (28/12/2018) uma importante e polêmica
novidade legislativa.
Trata-se da Lei nº 13.786/2018, que dispõe sobre a resolução
do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária.
Vamos entender um pouco mais sobre a Lei.
NOÇÕES GERAIS
Incorporação
imobiliária
Incorporação
imobiliária é a atividade desenvolvida por um incorporador (pessoa física ou
jurídica) por meio da qual ele planeja a construção de um condomínio com
unidades autônomas (ex: um prédio com vários apartamentos) e, antes mesmo de
iniciar a edificação, já aliena as unidades para os interessados e, com os
recursos obtidos, vai construindo o projeto.
Nas
palavras do Min. Luis Felipe Salomão, “a expressão incorporação imobiliária
designa a iniciativa do empreendedor que, com a venda antecipada das unidades
autônomas, obtém capital necessário para a construção de edifício de
apartamentos, sob o regime condominial” (REsp 1.537.012-RJ).
Assim,
por meio da incorporação imobiliária, é realizada a venda antecipada de
unidades imobiliárias com o objetivo de obter recursos para a construção e
entrega, no futuro, das unidades habitacionais.
Lei
nº 4.591/64
A
Lei nº 4.591/64 trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações
imobiliárias.
Parte
da Lei nº 4.591/64 foi revogada pelo Código Civil de 2002.
O art. 28, que continua em vigor, assim
conceitua incorporação imobiliária:
Art. 28. As incorporações imobiliárias,
em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei,
considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Lei nº 6.766/79
A Lei nº 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano
e prevê os requisitos necessários para que seja estabelecido um loteamento.
Sobre o que trata a Lei nº 13.786/2018
A Lei nº 13.786/2018 altera a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 6.766/79,
para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de
unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo
urbano.
ALTERAÇÕES NA LEI
4.591/64
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou três novos artigos à Lei nº
4.591/64.
Foram inseridos os arts. 35-A, 43-A e 67-A:
ART. 35-A: QUADRO-RESUMO
Quadro-resumo
O quadro-resumo é uma parte (um anexo) dos contratos imobiliários
(promessa de compra e venda, cessão de unidade autônoma etc) na qual haverá uma
síntese contendo os dados principais do ajuste. Veja um exemplo:
O quadro-resumo é muito comum na prática imobiliária.
O novo art. 35-A da Lei nº 4.591/64, inserido pela Lei nº
13.786/2018, prevê agora expressamente que os contratos de...
• compra e venda;
• promessa de venda;
• cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas
integrantes de incorporação imobiliária
.... deverão ser iniciados por quadro-resumo.
Conteúdo do quadro-resumo
Além disso, o art. 35-A determina o conteúdo deste
quadro-resumo.
O quadro-resumo deverá conter:
I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada,
a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus
percentuais sobre o valor total do contrato;
III - o valor referente à corretagem, suas condições de
pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos
valores e vencimentos das parcelas;
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato
e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por
meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por
inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque
negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de
valores ao adquirente;
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais
ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de
amortização;
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício,
por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no
art. 49 do CDC, em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da
sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente
após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o
imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento
destinado à construção do investimento;
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a
matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis
competente;
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da
obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade prevista no art.
43-A da Lei nº 4.591/64.
O que acontece se estiver faltando alguma das informações obrigatórias acima
listadas?
Deverá ser concedido prazo de 30 dias para que a empresa
faça o aditamento do contrato com o saneamento da omissão.
Se, mesmo após esse prazo, a omissão não for corrigida, o
adquirente poderá rescindir o contrato por justa causa.
Inciso VI do art. 35-A (consequências do desfazimento do contrato)
Vimos acima que umas das informações obrigatórias que deverá
constar no quadro-resumo diz respeito às consequências do desfazimento do
contrato. Essa exigência está consignada no inciso VI do art. 35-A:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de
venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de
incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:
(...)
VI - as consequências do desfazimento
do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual
motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com
destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para
devolução de valores ao adquirente;
Veja que o legislador se preocupou em exigir que as
penalidades aplicáveis e os prazos para devolução dos valores ao adquirente
estejam destacados em negrito no quadro-resumo.
Além disso, a Lei fala também que o adquirente deverá fazer
uma assinatura especificamente neste trecho do contrato, demonstrando, assim,
que lhe foi chamada a atenção para essa cláusula. Isso está previsto no § 2º do
art. 35-A:
§ 2º A efetivação das consequências do
desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo,
dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu
respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser
redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de
setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).
ART. 43-A: CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA
O que é cláusula de tolerância?
Irei explicar a partir do seguinte exemplo:
João desejava comprar um apartamento e procurou uma incorporadora
imobiliária. Ele celebrou, então, um contrato de promessa de compra e venda com
a incorporadora para aquisição de um apartamento que estava sendo construído e
que seria entregue em 05/05/2017.
O comprador comprometeu-se a pagar todos os meses uma
determinada quantia e a incorporadora obrigou-se a entregar o apartamento nesta
data futura e certa.
Ocorre que a cláusula 5.1.3 do ajuste previa que a
construtora pode prorrogar esse prazo de entrega em mais 180 dias, ou seja,
pode atrasar a entrega.
O contrato previa que se a construtora não cumprisse a data
de 05/05/2017, mas entregasse o imóvel dentro do prazo de 180 dias, ela não
teria que pagar multa ou qualquer espécie de indenização ao adquirente.
Essa previsão é chamada de “cláusula de tolerância” ou
“prazo de tolerância”.
A
“cláusula de tolerância” é válida ou abusiva?
SIM.
A jurisprudência do STJ considera que a cláusula de tolerância é válida.
Assim
decidiu o STJ recentemente:
Não é
abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de
imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da
obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
STJ. 3ª
Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em
12/9/2017 (Info 612).
Existem,
no mercado, diversos fatores de imprevisibilidade que podem afetar
negativamente a construção de edificações e onerar excessivamente os
incorporadores e construtoras, tais como intempéries, chuvas, escassez de
insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.
Assim,
diante da complexidade desse negócio, é justificada a existência de uma
cláusula contratual prevendo a possibilidade de eventual prorrogação do prazo
de entrega da obra.
Não
se verifica também, para fins de mora contratual, nenhuma desvantagem exagerada
em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das
prestações estabelecidas.
É
que a disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio
das práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja,
originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade,
haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de
grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que
concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser
suportada pelo adquirente.
De
fato, quanto maior o risco do empreendimento, maior o preço final ao
consumidor.
Prazo
máximo de tolerância: 180 dias
O
STJ afirmava, contudo, que esse prazo de tolerância deveria ser de, no máximo,
180 dias, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da
incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, §
2º, da Lei nº 4.591/64 e 12 da Lei nº 4.864/65) e é o prazo máximo para que o
fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).
Assim,
a cláusula de tolerância que estipulasse prazo de prorrogação superior a 180
(cento e oitenta) dias era considerada abusiva, devendo ser desconsiderados os
dias excedentes.
Dever
de informação
Vale
ressaltar, por fim, que o incorporador terá que informar claramente o
consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual
prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver
publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil.
Validade
da cláusula de tolerância foi inserida expressamente na Lei
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou na Lei nº 4.591/64 a previsão
expressa da validade da cláusula de tolerância. Confira o dispositivo inserido:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até
180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como
data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente
pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato
por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo
incorporador.
Se
o empreendimento for entregue após os 180 dias de tolerância:
O adquirente poderá pedir cumulativamente:
• a resolução do contrato;
• a devolução de todo o valor que pagou; e
• o pagamento da multa estabelecida.
A incorporadora deverá fazer o pagamento em até 60 dias corridos,
contados da resolução, acrescidos de correção monetária.
É isso que prevê o novo § 1º do art. 43-A:
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar
o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha
dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato,
sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa
estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução,
corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
Adquirente
pode optar por não pedir a resolução do contrato
O adquirente pode decidir que, mesmo tendo sido ultrapassado o prazo de
tolerância, ele não quer a resolução do contrato.
Neste caso, este adquirente, quando receber o imóvel, terá direito à indenização
de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, acrescido
de correção monetária.
Veja a redação do § 2º do art. 43-A:
§ 2º Na hipótese de a entrega do
imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e
não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente,
por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor
efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente
conforme índice estipulado em contrato.
Não é possível cumular a multa do § 1º com a sanção do § 2º
A multa do § 1º é devida pela inexecução total da obrigação
(houve a resolução do contrato).
O § 2º, por sua vez, prevê uma indenização para a mora (o
contrato não foi desfeito, tendo sido apenas cumprido com atraso).
Assim, as sanções têm natureza jurídica e finalidade
diversas, sendo, portanto, inacumuláveis, conforme prevê o § 3º do art. 43-A:
§ 3º A multa prevista no § 2º deste
artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá
ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da
inexecução total da obrigação.
ART. 67-A: DESFAZIMENTO DO CONTRATO
Extinção do contrato
Existem algumas espécies (formas) de extinção do contrato.
Para os fins desta Lei, preciso explicar a você duas delas:
a) RESILIÇÃO:
Ocorre quando o contrato é rescindido por vontade das
partes.
A resilição pode ser unilateral (quando só uma das partes
quis a resolução) ou bilateral (quando ambas as partes optaram por essa
solução).
A resilição bilateral é chamada de DISTRATO.
Veja o que diz o Código Civil:
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma
forma exigida para o contrato.
Art. 473. A resilição unilateral, nos
casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante
denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a
natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis
para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de
transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
Vale ressaltar que os contratos
de incorporação imobiliária não admitem resilição unilateral, conforme prevê
expressamente a Lei nº 4.591/64:
Art. 32 (...)
§ 2º Os contratos de compra e venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são
irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a
terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador
ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término
da obra.
b) RESOLUÇÃO:
Ocorre quando o contrato é extinto em razão do
descumprimento daquilo que havia sido combinado.
Importante esclarecer que esse “descumprimento” pode ter
sido:
• voluntário (inexecução voluntária): quando o
descumprimento ocorreu por dolo ou culpa do devedor;
• involuntário (inexecução involuntária): quando o
descumprimento se deu por uma circunstância alheia à vontade do devedor.
Art. 67-A trata sobre distrato e resolução por inadimplemento do
adquirente
A Lei nº 13.786/2018 acrescentou o art. 67-A à Lei nº
4.591/64, tratando, de forma detalhada, sobre o desfazimento do contrato em
caso de:
a) distrato; e de
b) resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do
adquirente.
Distrato
Como vimos, o distrato ocorre quando as duas partes escolhem
romper o contrato. Por isso, o distrato é também chamado de resilição
bilateral.
Resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente
Aqui o contrato foi extinto porque o adquirente não cumpriu
com a sua obrigação.
Se houver distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, ele
perderá tudo que pagou à imobiliária?
NÃO. Isso porque o art. 53 do CDC proíbe a chamada “cláusula
de decaimento”.
Cláusula de decaimento é aquela que estabelece que o
adquirente irá perder todas as prestações pagas durante o contrato caso se
mostre inadimplente ou requeira o distrato.
Veja o que diz o art. 53 do CDC:
Art. 53. Nos contratos de compra e
venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do
credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a
retomada do produto alienado.
Mas a construtora poderá reter uma parte do valor que já foi pago pelo
adquirente caso este desista do negócio?
SIM. Antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do STJ
definiu que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo
fornecedor, de parte do valor pago.
O STJ possui vários precedentes dizendo que é justo e
razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como
forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas
administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além
do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual
utilização do bem pelo comprador.
Existem julgados do STJ afirmando que o percentual máximo
que o promitente-vendedor poderia reter seria o de 25% dos valores já pagos,
devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador. Nesse sentido: STJ.
2ª Seção. EAg 1138183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 27/06/2012.
Veja um precedente do STJ de 2012
que espelha esse entendimento:
É abusiva a cláusula de distrato,
fixada no contrato de promessa de compra e venda imobiliária, que estabeleça a
possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a
devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante.
Vale ressaltar, no entanto, que a
jurisprudência entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das
prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a
divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas
incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador.
STJ. 4ª Turma. REsp 1132943-PE, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013 (Info 530).
O
que fez a Lei nº 13.786/2018?
A Lei nº 13.786/2018 inseriu na Lei nº 4.591/64 boa parte
desse entendimento do STJ acima exposto. Podemos assim resumir o novo art.
67-A:
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Situação
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O que o
adquirente
terá
direito?
|
O que o incorporador
poderá
reter?
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Se o desfazimento ocorreu depois de entregue a unidade
|
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Desfazimento do contrato em razão de:
1) distrato; ou
2) inadimplemento do adquirente
|
Restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador,
com correção monetária.
|
1) a integralidade da comissão de corretagem.
2) pena convencional:
• 25% da quantia paga pelo adquirente;
• 50% em caso de incorporação
submetida ao regime do patrimônio de afetação.
|
O adquirente responderá
também pelos seguintes valores:
1) impostos reais sobre o
imóvel;
2) cotas de condomínio e
associações de moradores;
3) valor correspondente à
fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
4) demais encargos
incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
|
Obs: para exigir a pena convencional, o incorporador não
precisa demonstrar que sofreu prejuízo.
Veja a redação do caput do art.
67-A:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do
contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou
resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus
à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador,
atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção
monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I - a integralidade da comissão de
corretagem;
II - a pena convencional, que não
poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 1º Para exigir a pena convencional,
não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
Outras despesas que terão que ser pagas pelo adquirente:
Se o desfazimento do contrato ocorreu depois de a unidade estar
pronta e entregue ao adquirente, significa que ele teve disponibilidade sobre o
bem (posse direta).
Nesse período, incidiram impostos e outros encargos
financeiros decorrentes dessa disponibilidade (ex: IPTU, taxa de lixo, cotas
condominiais etc.).
Além disso, o adquirente morou neste imóvel (ou pelo menos
teve a possibilidade de morar ou alugar). Teve a disponibilidade econômica
sobre o bem.
Pensando nisso, o legislador
determinou que o adquirente deverá pagar também por essas despesas.
Veja:
§ 2º Em função do período em que teve
disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de
resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste
artigo, pelos seguintes valores:
I - quantias correspondentes aos
impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II - cotas de condomínio e
contribuições devidas a associações de moradores;
III - valor correspondente à fruição
do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor
atualizado do contrato, pro rata die;
IV - demais encargos incidentes sobre
o imóvel e despesas previstas no contrato.
§ 3º Os débitos do adquirente
correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos
mediante compensação com a quantia a ser restituída.
§ 4º Os descontos e as retenções de
que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos
valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias
relativas à fruição do imóvel.
Em
quanto tempo deverá ocorrer a devolução dos valores ao adquirente?
Vimos acima que o adquirente terá direito à restituição das
quantias que houver pago ao incorporador, com correção monetária. Indaga-se: em
quanto tempo a incorporadora deverá promover essa devolução?
|
Posição do STJ:
imediatamente
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Lei nº 13.786/2018:
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Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento.
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• Quando a incorporação estiver submetida ao regime do
patrimônio de afetação: o incorporador restituirá os valores pagos pelo
adquirente no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento
equivalente expedido pelo órgão público municipal competente.
• Caso a incorporação não esteja submetida ao regime do
patrimônio de afetação: o pagamento será realizado em parcela única, após o
prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.
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É
o que preveem os §§ 5º e 6º do art. 67-A:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de
afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador
restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste
artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a
correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento
equivalente expedido pelo órgão público municipal competente,
admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste
artigo seja estabelecida até o limite de 50%
(cinquenta por cento) da quantia paga.
§ 6º Caso a incorporação não esteja
submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de
2 de agosto de 2004, e após as deduções a que se referem os parágrafos
anteriores, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento
será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do
contrato.
Se o incorporador conseguir
revender rapidamente a unidade devolvida pelo adquirente, estes prazos deverão
ser reduzidos e a restituição será em até 30 dias:
§ 7º Caso ocorra a revenda da unidade
antes de transcorrido o prazo a que se referem os §§ 5º ou 6º deste artigo, o
valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias da
revenda.
§ 8º O valor remanescente a ser pago
ao adquirente nos termos do § 7º deste artigo deve ser atualizado com base no
índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do
preço do imóvel.
Perceba, portanto, que os §§ 5º e 6º do art. 67-A, com
redação dada pela Lei nº 13.786/2018, afrontam o teor da Súmula 543 do STJ.
Não existe um
dispositivo no CDC que afirme expressamente que a devolução das parcelas deve
ser imediata. No entanto, para o STJ, a demora na restituição viola o art. 51,
II e IV, do CDC:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga,
nos casos previstos neste Código;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem
o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
equidade;
O adquirente não terá que pagar a cláusula penal
prevista no contrato se conseguir vender a unidade para outra pessoa e esta seja
“aprovada” pelo incorporador
§ 9º Não incidirá a cláusula penal contratualmente
prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato
encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações
originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a
aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador
substituto.
Direito de arrependimento
O CDC prevê o chamado “direito
de arrependimento”, nos seguintes termos:
Art. 49. O consumidor pode desistir do
contrato, no prazo de 7 (sete) dias a contar de sua assinatura ou do ato de
recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de
produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente
por telefone ou a domicílio.
A Lei nº 13.786/2018 acrescenta dispositivo à Lei nº
4.591/64 determinando expressamente a aplicação do “direito de arrependimento” aos
contratos envolvendo incorporação imobiliária que ocorrem em estandes de vendas
e fora da sede do incorporador. Confira o § 10 inserido:
§ 10. Os contratos firmados em
estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o
exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7
(sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados,
inclusive a comissão de corretagem.
A Lei exige que o direito
de arrependimento seja demonstrado por meio de carta registrada com AR:
§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar
o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta
registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data
inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.
§ 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete)
dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito
de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de
incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591,
de 16 de dezembro de 1964.
Art. 32 (...)
§ 2º Os contratos de compra e venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são
irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a
terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador
ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término
da obra.
Instrumento de distrato pode estabelecer regras diferentes das que
foram estipuladas acima
O distrato, conforme vimos, ocorre quando as duas partes
concordam em desfazer o contrato.
Como se trata de um novo acordo, é possível que as regras do
distrato sejam combinadas entre as partes. Assim, em tese, as partes podem até
mesmo estabelecer regras diferentes daquelas previstas na Lei nº 4.591/64.
Foi o que estabeleceu o novo §
13 do art. 67-A:
§ 13. Poderão as partes, em comum
acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições
diferenciadas das previstas nesta Lei.
Importante, no entanto, esclarecer que essa liberdade das
partes não é absoluta (ilimitada). Isso porque não é possível que sejam
estabelecidas condições extremamente desvantajosas ao adquirente-consumidor, sob
pena de afronta ao art. 51, IV, do CDC.
Leilão
§ 14. Nas hipóteses de leilão de
imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem
garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda
com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no
contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou
de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na
respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.
ALTERAÇÕES NA LEI 6.766/79
Vejamos agora as modificações promovidas pela Lei nº
13.786/2018 na Lei nº 6.766/79 (dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e
prevê os requisitos necessários para que seja estabelecido um loteamento).
ART. 26-A: QUADRO-RESUMO
Assim como fez em relação à Lei nº 4.591/64, a Lei nº
13.786/2018 acrescentou um dispositivo à Lei nº 6.766/79 exigindo o
quadro-resumo nos contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento.
Valem os mesmos comentários que fiz acima para o
quadro-resumo da Lei nº 4.591/64.
Confira agora o art. 26-A que
foi inserido:
Art. 26-A. Os contratos de compra e
venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por
quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26
desta Lei:
I - o preço total a ser pago pelo
imóvel;
II - o valor referente à corretagem,
suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
III - a forma de pagamento do preço,
com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
IV - os índices de correção monetária
aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de
aplicação de cada um;
V - as consequências do desfazimento
do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual
motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com
destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para
devolução de valores ao adquirente;
VI - as taxas de juros eventualmente
aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de
incidência e o sistema de amortização;
VII - as informações acerca da
possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de
arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990
(Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de
vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;
VIII - o prazo para quitação das
obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;
IX - informações acerca dos ônus que
recaiam sobre o imóvel;
X - o número do registro do loteamento
ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de
registro de imóveis competente;
XI - o termo final para a execução do
projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido
de emissão do termo de vistoria de obras.
§ 1º
Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput
deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do
contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada,
caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
§ 2º
A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas
no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do
adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que
deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078,
de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”
ART. 32-A: RESOLUÇÃO POR FATO IMPUTADO AO ADQUIRENTE
A Lei nº 13.786/2018 acrescenta o art. 32-A à Lei nº
6.766/79, disciplinando as consequências da resolução do contrato em caso de
fato imputado ao adquirente:
Art. 32-A. Em caso de resolução
contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste
artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base
no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas
do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes
itens:
I - os valores correspondentes à
eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco
centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será
contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até
sua restituição ao loteador;
II - o montante devido por cláusula
penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um
desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III - os encargos moratórios relativos
às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
IV - os débitos de impostos sobre a
propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais,
associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e
tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes
sobre a restituição e/ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde
que integrada ao preço do lote.
Em quanto tempo deverá ocorrer essa devolução? Deverá ser imediata?
NÃO. O pagamento da restituição poderá ocorrer em até 12
parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo
de 180 dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de
12 meses após a formalização da rescisão contratual.
§ 1º O pagamento da restituição
ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de
carência:
I - em loteamentos com obras em
andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto
em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras
concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão
contratual.
§ 2º Somente será efetuado registro do
contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago
pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas
no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for
localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
As regras acima expostas não se aplicam para alienação fiduciária de
bens imóveis
§ 3º O procedimento previsto neste
artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a
modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de
novembro de 1997.
Resolução por inadimplemento do adquirente
O caput do art. 34 da Lei nº
6.766/79 estabelece:
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão
por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele
levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito
qualquer disposição contratual em contrário.
A Lei nº 13.786/2018 acrescenta
o § 2º ao art. 34, com a seguinte redação:
Art. 34 (...)
§ 2º No prazo de 60 (sessenta) dias,
contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do caput deste
artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial,
nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.
A Lei nº 13.786/2018 altera
também a redação do art. 35 da Lei nº 6.766/79. Compare:
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Redação originária
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Redação dada pela
Lei nº 13.786/2018
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Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por
inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um
terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este
fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo
registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor
pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em
dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.
|
Art. 35. Se ocorrer o cancelamento do registro por
inadimplemento do contrato, e tiver sido realizado o pagamento de mais de 1/3
(um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará
esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado
novo registro relativo ao mesmo lote, mediante
apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento
da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao
adquirente, na forma do art. 32-A desta Lei, ao titular do registro
cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de
imóveis.
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Não havia § 3º.
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§ 3º A obrigação de comprovação prévia de pagamento da
parcela única ou da primeira parcela como condição para efetivação de novo
registro, prevista no caput deste artigo, poderá ser dispensada se as partes
convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato
por elas assinado.
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Vigência
As modificações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 entraram
em vigor na data de sua publicação (28/12/2018).
Márcio André Lopes Cavalcante
Professor. Juiz Federal.
