Cabe danos morais se a construtora/incorporadora descumprir o prazo de
entrega do imóvel?
Em regra, não.
O simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o
prazo previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só,
danos morais. Nesse sentido:
O mero descumprimento contratual, caso
em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual
injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais.
STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp
1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/03/2018.
Isso porque o dano moral, na hipótese de atraso na entrega
de unidade imobiliária, não se presume pelo simples descumprimento do prazo
contratual.
Em situações excepcionais é possível haver a
condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de
uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente (STJ.
3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em
20/03/2018).
Assim, pode ser cabível a condenação em danos morais, de
acordo com as peculiaridades do caso concreto. Em outras palavras, deve ter o
atraso e uma consequência fática que gere dor, angústia, revolta.
Embora o atraso na entrega do imóvel
possa gerar dano moral compensável, estes devem estar demonstrados e
configurados, não podendo ser fundamentado somente no mero inadimplemento
contratual.
STJ. 3ª Turma. AgInt no AREsp
1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.
O simples inadimplemento contratual,
consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar
dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas
que repercutam na esfera de dignidade da vítima.
STJ. 3ª Turma. REsp 1654843/SP, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018.
O simples descumprimento contratual,
por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma
consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua
gravidade.
STJ. 4ª Turma. AgRg no REsp
1408540/MA, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 12/02/2015.
Exemplos de situações nas quais foi reconhecido o dano moral:
1) Atraso muito grande na entrega do imóvel (no caso
concreto, foram 2 anos de atraso). Nesta hipótese foi reconhecido o direito à
indenização: STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas
Bôas Cueva, julgado em 13/03/2018.
2) Atraso na entrega que gerou o adiamento do casamento dos
adquirentes que já estava com data marcada: STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ,
Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
E os danos materiais, são devidos em caso de atraso?
SIM.
O atraso na entrega do imóvel objeto de contrato de promessa
de compra e venda acarreta a condenação da construtora/imobiliária ao pagamento
de:
• dano emergente (que precisa ser provado)
• lucros cessantes (valor dos alugueis do imóvel; são danos
materiais presumidos).
A jurisprudência considera que, havendo atraso, os lucros
cessantes devem ser calculados como sendo o valor do aluguel do imóvel
atrasado. Isso porque:
• o adquirente está morando em um imóvel alugado, enquanto aguarda
o seu. Neste caso, ele está perdendo “dinheiro” pagando aluguel em virtude do
atraso; ou
• o adquirente não está morando de aluguel e comprou o novo
imóvel apenas como investimento. Neste caso, ele também está perdendo
“dinheiro” porque se o imóvel tivesse sido entregue no prazo ele estaria
alugando para alguém e aferindo renda com isso.
Em suma, em um ou no outro caso, o adquirente deixa de
ganhar dinheiro (“deixa ter um lucro”) porque houve atraso na entrega do
imóvel. Para o STJ, essa “perda de dinheiro” (lucros cessantes) é óbvia e,
portanto, deve ser presumida, salvo se a construtora/incorporadora provar algo
em sentido contrário (o que é muito difícil de acontecer).
Nesse sentido:
A ausência de entrega do imóvel na
data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência
de danos materiais na modalidade lucros cessantes.
STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min.
Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
Descumprido o prazo para entrega do
imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por
lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do
promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável.
STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp
229.165/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 20/10/2015.
Resumindo:
O ATRASO
NA ENTREGA DO IMÓVEL GERA DIREITO À INDENIZAÇÃO?
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DANOS MORAIS
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DANOS MATERIAIS
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Em regra, não são devidos. O
mero descumprimento de entrega previsto no contrato não acarreta, por si só,
danos morais.
Em situações excepcionais é
possível haver a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada
a ocorrência de uma significativa e anormal situação que repercuta na esfera
de dignidade do comprador. Ex1: atraso muito grande (2 anos); Ex2: teve que
adiar o casamento por conta do atraso.
STJ. 3ª Turma. REsp
1654843/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/02/2018.
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O atraso pode acarretar a condenação
da construtora/imobiliária ao pagamento de:
a) dano emergente (precisa
ser provado pelo adquirente);
b) lucros cessantes (são presumidos).
Os lucros cessantes devem ser calculados como sendo o valor do aluguel do
imóvel atrasado. Isso porque:
• o adquirente está morando
em um imóvel alugado, enquanto aguarda o seu; ou
• o adquirente não está
morando de aluguel mas comprou o novo imóvel para investir. Está perdendo
“dinheiro” porque poderia estar alugando para alguém.
STJ. 3ª Turma. REsp
1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.
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No contrato de promessa de
compra e venda de imóvel em construção (“imóvel na planta”), além do período
previsto para o término do empreendimento, há, comumente, uma cláusula prevendo
a possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de
conclusão da obra por um prazo que varia entre 90 e 180 dias. Isso é chamado de
“cláusula de tolerância”.
Não é abusiva a cláusula
de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em
construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias.
STJ. 3ª Turma. REsp
1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info
612).
