Condomínio geral e edilício
Condomínio geral
Diz-se que existe um condomínio
geral quando duas ou mais pessoas possuem direito de propriedade em relação a
determinado bem (móvel ou imóvel). Este instituto encontra-se disciplinado nos
arts. 1.314 a 1.330 do Código Civil. Ex: dois amigos resolvem comprar, em
conjunto, uma casa de praia em conjunto. Haverá aí um condomínio geral.
Condomínio edilício
Ocorre o condomínio edilício
quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a
copropriedade de outras áreas de um imóvel.
Ex1: prédio residencial com seis
andares de apartamentos e dois apartamentos por andar. Tem-se um condomínio
edilício, considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade
exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento), e as áreas comuns do edifício
(piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os
condôminos.
Ex2: prédio comercial com várias
salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu
escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e
a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).
O condomínio edilício é tratado
nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil.
Condomínio edilício
Nomenclatura
A expressão “condomínio edilício”
é um neologismo criado por Miguel Reale, com inspiração no direito italiano, e
quer dizer condomínio resultante de uma edificação.
O condomínio edilício é também
chamado de “condomínio em edificações” ou ainda de “condomínio horizontal”.
Vale ressaltar que, apesar de o
condomínio edilício ser também chamado de condomínio horizontal, ele pode ser
horizontal ou vertical. O condomínio edilício é conhecido como condomínio
horizontal por razões históricas, uma vez que, quando surgiu esta forma de
propriedade, o condomínio edilício era apenas horizontal. Atualmente, contudo,
é muito comum vermos condomínios edilícios verticais.
Condomínio edilício vertical e
horizontal
É muito comum a confusão feita
entre as expressões condomínio horizontal e vertical.
Normalmente, as pessoas pensam
que condomínio vertical são os prédios, uma vez que a construção é para cima
(vertical) e que o condomínio horizontal é o conjunto de casas. O critério de
distinção, contudo, não é este.
Em verdade, se a parede que
separa as unidades for horizontal, então o condomínio é horizontal. Por outro
lado, se a parede for para cima, então a edificação será vertical. Logo, em um
prédio, os apartamentos são divididos por andares, ou seja, as paredes que
dividem os apartamentos são horizontais. Desse modo, no caso de um prédio
trata-se de um condomínio horizontal.
Se o condomínio for de casas,
como elas estão lado a lado, a parede que as separa é vertical, de modo que se
trata de um condomínio vertical.
Despesas condominiais (Cota ou
taxa condominial)
Um dos deveres dos condôminos é o
de pagar as despesas condominiais, que, na linguagem cotidiana, são chamadas de
cotas ou taxas condominiais. Esse dever está previsto no art. 1.336 do CC:
Art. 1.336. São deveres do
condômino:
I - contribuir para as
despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição
em contrário na convenção;
Prazo prescricional
Qual é o prazo prescricional para
cobrança de cotas condominiais?
5 anos, contados dos dia seguinte
ao vencimento da prestação.
O STJ, sob a
sistemática do recurso especial repetitivo, definiu a seguinte tese:
Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional
para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a
pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante
em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da
prestação.
STJ. 2ª Seção. REsp
1483930-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 23/11/2016 (recurso
repetitivo).
Segundo o STJ, a cobrança de cota
condominial enquadra-se na previsão do art. 206, § 5º, I do CC-2002:
Art. 206. Prescreve:
§ 5º Em cinco anos:
I – a pretensão de
cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
O débito decorrente da taxa
condominial pode ser considerado uma “dívida líquida”?
As cotas condominiais são
líquidas desde o momento em que seu valor é definido na assembleia geral de
condôminos.
O próprio CPC/2015 considera que
os débitos decorrentes de cotas condominiais são dívidas líquidas, tanto que
são considerados como título executivo extrajudicial:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(...)
X - o crédito referente às
contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas
na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que
documentalmente comprovadas;
Para se enquadrar no art. 206, §
5º, I, do CC, exige-se que a dívida tenha sido contraída por meio de um
instrumento público ou particular?
NÃO. O art. 206, § 5º, I, do
CC/02 exige apenas que a dívida seja líquida e que ela esteja demonstrada
(documentada) em um instrumento público ou particular. Não é necessário que a
dívida tenha sido contraída em um desses instrumentos.
Ok. A cota condominial é uma
dívida líquida. Mas ela é constante de instrumento público ou particular como
exige o art. 206, § 5º, I, do CC?
SIM. A taxa condominial decorre
da lei (art. 1.336, I, do CC), mas além disso ela é previamente decidida e seu
valor definido em assembleia geral. A ata dessa assembleia (instrumento
particular) deverá instruir a petição inicial da execução para comprovação do
débito cobrado. Logo, esta dívida líquida está sim documentada em um
instrumento particular.
CC-1916
A título de curiosidade, no
Código Civil de 1916, o prazo prescricional para a cobrança de taxa condominial
era de 20 anos (art. 177).
