Olá amigos do Dizer o Direito,
Foi publicada no dia 23/12/2016 a
MP 759/2016, que trata sobre importantes assuntos relacionados com Registros
Públicos, Direito Civil e Direito Administrativo.
Vejamos um resumo sobre as
principais alterações. Ressalte-se que não são comentários sobre o assunto, mas
apenas o destaque de alguns pontos que entendo mais relevantes para fins de concurso.
1. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA RURAL
O primeiro assunto tratado na MP 759/2016 foi sobre a regularização fundiária
rural.
O que é regularização fundiária?
A regularização fundiária
consiste no...
- conjunto de medidas jurídicas,
urbanísticas, ambientais e sociais
- que são tomadas com o objetivo
de resolver a situação de assentamentos irregulares,
- conferindo titulação aos seus
ocupantes,
- de modo a garantir o direito
social à moradia,
- o pleno desenvolvimento das
funções sociais da propriedade e
- o direito ao meio ambiente
ecologicamente equilibrado.
A regularização fundiária pode
ser urbana (se o imóvel estiver na zona urbana) ou rural (se estiver na zona
rural).
1.1 ALTERAÇÕES NA LEI 8.629/93
A Lei nº 8.629/93 trata sobre a
desapropriação para fins de reforma agrária.
Um dos instrumentos para a
regularização fundiária rural é justamente a desapropriação para fins de
reforma agrária, por meio da qual a União pode assentar famílias carentes em
imóveis rurais que não estavam cumprindo sua função social.
Pensando nisso, a MP 759/2016
promove uma série de alterações na Lei nº 8.629/93 com o objetivo de facilitar
as desapropriações para fins de reforma agrária.
Se este assunto lhe interessa, é
fundamental ler a íntegra da MP. Irei destacar aqui alguns pontos que reputo
mais relevantes.
• Na aquisição por compra e venda
ou na arrematação judicial de imóveis rurais destinados à implementação de
projetos integrantes do Programa Nacional de Reforma Agrária, o pagamento
poderá ser feito em dinheiro, na forma estabelecida em regulamento (novo § 7º
do art. 5º da Lei nº 8.629/93).
• Na hipótese de decisão judicial
transitada em julgado fixar a indenização da terra nua ou das benfeitorias
indenizáveis em valor superior ao ofertado pelo expropriante, corrigido
monetariamente, a diferença será paga na forma do art. 100 da Constituição (novo
§ 8º do art. 5º da Lei nº 8.629/93).
• Identificada a ocupação ou a
exploração em projeto de assentamento por indivíduo que não se enquadra como
beneficiário do Programa Nacional de Reforma Agrária, o ocupante será
notificado para desocupação da área, sem prejuízo de eventual responsabilização
nas esferas cível e penal (novo art. 18-B da Lei nº 8.629/93).
• As benfeitorias, reprodutivas
ou não, existentes no imóvel destinado para reforma agrária poderão ser cedidas
aos beneficiários para exploração individual ou coletiva ou doadas em benefício
da comunidade de assentados (art. 22-A da Lei nº 8.629/93).
• A MP prevê, nos arts. 19, 19-A
e 20, novos critérios para selecionar quem serão os beneficiários do programa
de reforma agrária. Importante ler estes artigos:
Art. 19. O processo de
seleção de indivíduos e famílias candidatos a beneficiários do Programa
Nacional de Reforma Agrária será realizado por projeto de assentamento,
observada a seguinte ordem de preferência na distribuição de lotes:
I - ao desapropriado,
ficando-lhe assegurada a preferência para a parcela na qual se situe a sede do
imóvel, hipótese em que esta será excluída da indenização devida pela
desapropriação;
II - aos que trabalham no
imóvel desapropriado como posseiros, assalariados, parceiros ou arrendatários,
identificados na vistoria;
III - ao trabalhador rural
vítima de trabalho em condição análoga à de escravo;
IV - aos trabalhadores
rurais desintrusados de outras áreas, em virtude de demarcação de terra
indígena, titulação de comunidade quilombola ou de outras ações de interesse
público;
V - ao trabalhador rural
em situação de vulnerabilidade social que não se enquadre nas hipóteses
anteriores; e
VI - aos que trabalham
como posseiros, assalariados, parceiros ou arrendatários em outros imóveis
rurais.
§ 1º O processo de seleção
de que trata o caput será realizado com ampla divulgação de edital de
convocação no Município em que será instalado o projeto de assentamento e na
internet, na forma do regulamento.
§ 2º Nos projetos de
assentamentos ambientalmente diferenciados, definidos na forma do regulamento,
o processo de seleção será restrito às famílias que já residam na área,
observadas as vedações constantes do art. 20.
§ 3º Caso a capacidade do
projeto de assentamento não atenda todos os candidatos selecionados, será
elaborada lista dos candidatos excedentes, com prazo de validade de dois anos,
a qual será observada de forma prioritária quando houver substituição dos
beneficiários originários dos lotes, nas hipóteses de desistência, abandono ou
reintegração de posse.
§ 4º Esgotada a lista dos
candidatos excedentes de que trata o § 3º ou expirada sua validade, será
instaurado novo processo de seleção específico para os lotes vagos no projeto
de assentamento em decorrência de desistência, abandono ou reintegração de
posse.
Art. 19-A. Caberá ao
Incra, observada a ordem de preferência a que se refere o art. 19, classificar
os candidatos a beneficiários do Programa Nacional de Reforma Agrária segundo
os seguintes critérios:
I - família mais numerosa,
cujos membros se proponham a exercer a atividade agrícola na área a ser
assentada;
II - família ou indivíduo
que resida há mais tempo no Município em que se localize o projeto de
assentamento para o qual se destine a seleção;
III - família chefiada por
mulher;
IV - família ou indivíduo
integrante de acampamento situado no Município em que se localize o projeto de
assentamento;
V - filhos que tenham
entre dezoito e vinte e nove anos idade, de pais assentados que residam no
mesmo projeto de assentamento;
VI - famílias de
trabalhadores rurais que residam em projeto de assentamento na condição de
agregados; e
VII - outros critérios
sociais, econômicos e ambientais estabelecidos pelo Incra, de acordo com as
áreas de reforma agrária para as quais a seleção é realizada.
§ 1º Compete ao Incra
definir a pontuação a ser conferida aos candidatos de acordo com os critérios
definidos por este artigo.
§ 2º Considera-se família
chefiada por mulher aquela em que, independentemente de estado civil, a mulher
seja responsável pela maior parte do sustento material de seus dependentes.
§ 3º Em caso de empate,
terá preferência o candidato de maior idade.
Art. 20. Não poderá ser selecionado como beneficiário
dos projetos de assentamento a que se refere esta Lei quem:
I - for ocupante de cargo,
emprego ou função pública remunerada;
II - tiver sido excluído
ou se afastado do programa de reforma agrária, de regularização fundiária ou de
crédito fundiário sem consentimento de seu órgão executor;
III - for proprietário
rural, exceto o desapropriado do imóvel e o agricultor cuja propriedade seja
insuficiente para o sustento próprio e o de sua família;
IV - for proprietário,
cotista ou acionista de sociedade empresária em atividade;
V - for menor de dezoito
anos não emancipado na forma da lei civil; ou
VI - auferir renda
familiar proveniente de atividade não agrária superior a três salários mínimos
mensais ou superior a meio salário mínimo per capita.
§ 1º As disposições
constantes dos incisos I, II, III, IV e VI do caput se aplicam aos cônjuges e
conviventes, inclusive em regime de união estável, exceto em relação ao cônjuge
que, em caso de separação judicial ou de fato, não tenha sido beneficiado pelos
programas de que trata o inciso II do caput.
§ 2º A vedação de que
trata o inciso I do caput não se aplica ao candidato que preste serviços de
interesse comunitário à comunidade rural ou à vizinhança do projeto de
assentamento, desde que o exercício do cargo, do emprego ou da função pública
seja compatível com a exploração da parcela pelo indivíduo ou pelo núcleo
familiar beneficiado.
§ 3º São considerados
serviços de interesse comunitário, para os fins desta Lei, as atividades
prestadas nas áreas de saúde, educação, transporte, assistência social e
agrária.
§ 4º Não perderá a
condição de beneficiário aquele que passe a se enquadrar nos incisos I, III, IV
e VI do caput, desde que a atividade assumida seja compatível com a exploração
da parcela pelo indivíduo ou pelo núcleo familiar beneficiado.
1.2 ALTERAÇÕES NA LEI 11.952/2009
A Lei nº 11.952/2009 trata sobre a
regularização fundiária das ocupações incidentes em terras situadas em áreas da
União, no âmbito da Amazônia Legal.
Ocupantes de cargos ou empregos
públicos
A MP 759/2016 altera a Lei nº
11.952/2009 para prever situações em que não será permitida a regularização
fundiária caso envolva pessoas ocupantes de cargo ou emprego público. Diz
agora o parágrafo único do art. 5º da Lei nº 11.952/2009:
Fica vedada a
regularização de ocupações em que o ocupante ou o seu cônjuge ou companheiro
exerçam cargo ou emprego público:
I - no Incra;
II - na Secretaria
Especial de Agricultura Familiar e do Desenvolvimento Agrário da Casa Civil da
Presidência da República;
III - na Secretaria do
Patrimônio da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão; ou
IV - nos órgãos estaduais
de terras.
Cláusulas do título de domínio ou
do termo de concessão de direito real de uso
A MP altera o art. 15 da Lei nº 11.952/2009
e determina que o título de domínio ou o termo de concessão de direito real de
uso deverá conter, entre outras, as seguintes cláusulas:
1) proibição de alienar o imóvel;
2) dever de manter a destinação
agrária, por meio de prática de cultura efetiva;
3) dever de respeitar a
legislação ambiental, em especial, o cadastro ambiental rural previsto no
Código Florestal;
4) proibição de exploração de mão
de obra em condição análoga à de escravo; e
5) as condições e a forma de
pagamento.
Tais cláusulas deverão perdurar
pelo prazo de 10 anos e o título de domínio ou termo de concessão de direito
real de uso será concedido sob condição resolutiva do cumprimento das medidas
acima impostas.
Descumprimento das condições
O descumprimento das condições
resolutivas pelo titulado implica resolução de pleno direito do título de
domínio ou do termo de concessão, independentemente de notificação ou
interpelação, com a consequente reversão da área em favor da União,
declarada no processo administrativo que apurar o descumprimento das cláusulas
resolutivas, assegurados os princípios da ampla defesa e do contraditório.
Resolvido o título de domínio ou
o termo de concessão na forma do caput, o contratante terá direito apenas à
indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias por ele realizadas durante o
período da vigência contratual.
Alienação
Fica automaticamente cancelado o
título precário cujo imóvel tenha sido objeto de alienação, independentemente
de notificação (art. 19-A).
Desmatamento
O desmatamento que vier a ser
considerado irregular em áreas de preservação permanente ou de reserva legal
durante a vigência das cláusulas resolutivas, no âmbito de processo
administrativo em que tiverem sido assegurados os princípios da ampla defesa e
do contraditório, implica resolução do título de domínio ou do termo de
concessão, com a consequente reversão da área em favor da União.
1.3 ALTERAÇÕES NA LEI 6.015/73
A Lei nº 6.015/73 trata sobre os Registros
Públicos. Em seu art. 167, II são listados os atos que são objeto de averbação.
A MP 759/2016 acrescenta mais uma
hipótese de averbação. Veja:
Art. 167. No Registro de
Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
(...)
II - a averbação:
(...)
31. da certidão de
liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos
pelos órgãos fundiários federais na Amazônia Legal.
Trata-se de alteração importante
para as provas objetivas dos concursos de cartório.
2. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
A MP 759/2016 também dispõe sobre
a regularização fundiária urbana.
2.1 NOÇÕES GERAIS
O que é a regularização fundiária
urbana?
A Regularização Fundiária Urbana (Reurb)
consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais
que visam à regularização de núcleos urbanos informais.
Objetivos da Reurb
Constituem objetivos da Reurb:
I - identificar os núcleos
urbanos informais, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos
aos seus ocupantes, de modo a melhorar sua qualidade de vida;
II - ampliar o acesso à terra
urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos
ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais, a serem posteriormente
regularizados;
III - promover a integração
social e a geração de emprego e renda;
IV - estimular a resolução
extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre
Estado e sociedade;
V - conceder direitos reais,
preferencialmente em nome da mulher;
VI - garantir o direito social à
moradia digna e às condições de vida adequadas;
VII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes; e
VIII - concretizar o princípio
constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo.
Núcleos urbanos
Núcleos urbanos são adensamentos (construções)
com usos e características urbanas, ainda que estejam em áreas qualificadas
como rurais.
Núcleos urbanos informais
São construções clandestinas,
irregulares ou em relação às quais não foi possível realizar a titulação de
seus ocupantes.
Dispensa de exigências
Para realizar a Reurb, os
Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às
dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes
regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios.
Núcleos urbanos informais
situados em áreas rurais
Os núcleos urbanos informais
situados em áreas qualificadas como rurais poderão ser objeto da Reurb, desde
que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento,
prevista na Lei nº 5.868/72.
Espécies de Reurb
A Reurb compreende duas
modalidades:
1) Reurb de interesse social (Reurb-S):
aplicável a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população
de baixa renda; e
2) Reurb de interesse específico (Reurb-E):
aplicável a núcleos urbanos informais ocupados por população que não se
qualificada como de baixa renda.
Áreas de risco não podem ser
objeto de Reurb
A Reurb não se aplica aos núcleos
urbanos informais, ou à parcela deles, situados em áreas de riscos geotécnicos,
de inundações ou de outros riscos especificados em lei, salvo se for possível a
eliminação, correção ou administração do risco segundo estudos técnicos.
Nas hipóteses de áreas de riscos
que não comportem eliminação, correção ou administração, na Reurb-S, o
Município ou o Distrito Federal procederá à realocação dos ocupantes do núcleo
urbano informal.
Legitimados para requerer a
Regularização Fundiária Urbana
Poderão requerer a Reurb:
I - a União, os Estados, o
Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da
administração pública indireta;
II - os seus beneficiários,
individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas
habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais,
organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações
civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano
ou regularização fundiária urbana;
III - os proprietários,
loteadores ou incorporadores;
IV - a Defensoria Pública, em
nome dos beneficiários hipossuficientes; e
V - o Ministério Público.
Obs1: nos casos de parcelamento
do solo, conjunto habitacional ou condomínio informal, empreendido por
particular, a conclusão da Reurb confere direito de regresso aos beneficiários
contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos informais.
Obs2: o requerimento de
instauração da Reurb por proprietários, loteadores e incorporadores que tenham
dado causa à formação de núcleos urbanos informais, ou os seus sucessores, não
os eximirá de responsabilidades administrativa, civil ou criminal.
Possibilidade de regularização
fundiária urbana em áreas da União
As pessoas físicas de baixa renda
que, por qualquer título, utilizem regularmente imóvel da União para fins de
moradia até a data de publicação da MP 759/2016 (23/12/2016) e que sejam
isentas do pagamento de qualquer valor pela utilização, na forma da legislação
patrimonial e dos cadastros da Secretaria do Patrimônio da União do Ministério
do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, poderão requerer diretamente ao
oficial de registro de imóveis a transferência gratuita da propriedade do
imóvel, desde que preencham os requisitos previstos no § 5º do art. 31 da Lei nº
9.636/98.
Esta transferência gratuita
somente poderá ser concedida uma vez por beneficiário.
Para obter gratuitamente a
propriedade, o interessado deverá requerer junto à Secretaria do Patrimônio da
União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão a Certidão
Autorizativa da Transferência para fins de Reurb-S - CAT-Reurb-S, a qual valerá
como título hábil para a aquisição do direito mediante o registro no cartório
de registro de imóveis competente.
2.2 LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA
Com o objetivo de garantir a
regularização fundiária urbana, a MP 759/2016 institui uma nova forma de
aquisição da posse. Trata-se da chamada legitimação fundiária, que pode vir a garantir direito de propriedade.
Este é um dos pontos mais
importantes da MP 759/2016, razão pela qual é fundamental que leiam e estudem
com atenção:
Art. 22. A legitimação de posse constitui ato do Poder
Público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse
de imóvel objeto da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da
ocupação e da natureza da posse.
§ 1º O título de legitimação de posse será
concedido, ao final da Reurb, aos ocupantes cadastrados pelo Poder Público que
satisfaçam as seguintes condições, sem prejuízo de outras que venham a ser
estipuladas em ato do Poder Executivo federal:
I - não sejam concessionários,
foreiros ou proprietários de imóvel urbano ou rural;
II - não tenham sido
beneficiários de mais de uma legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano
com mesma finalidade; e
III - em caso de imóvel
urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido o interesse social de
sua ocupação pelo Poder Público emitente do título de legitimação de posse.
§ 2º A legitimação de posse poderá ser transferida
por causa mortis ou por ato inter vivos.
§ 3º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis
urbanos situados em área de titularidade do Poder Público.
Art. 23. Sem prejuízo dos direitos decorrentes do
exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido
título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu
registro, terá a conversão deste em título de propriedade, desde que atendidos
os termos e as condições do art. 183 da Constituição.
§ 1º Na hipótese de não serem atendidos os termos
e as condições art. 183 da Constituição, o título de legitimação de posse
poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os
requisitos de usucapião, estabelecidos na legislação em vigor.
§ 2º A legitimação de posse, após ser convertida
em propriedade, constitui forma originária de aquisição, de modo que a unidade
imobiliária com destinação urbana regularizada restará livre e desembaraçada de
quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente
existentes em sua matrícula de origem, exceto quando estes disserem respeito ao
próprio beneficiário.
§ 3º Na hipótese a que se refere o § 2º, os ônus,
os direitos reais, os gravames ou as inscrições eventualmente existentes em sua
matrícula de origem permanecerão gravando o seu titular original.
Art. 24. O título de
legitimação de posse poderá ser cancelado pelo Poder Público emitente, quando
constatado que o beneficiário não satisfazia ou deixou de satisfazer as
condições estipuladas nesta Medida Provisória e em ato do Poder Executivo
federal.
2.3 PROCESSO ADMINISTRATIVO
A MP 759/2016 prevê, em seus
arts. 27 a 51, normas sobre o processo administrativo para a realização da Reurb.
Estes dispositivos possuem regras muito específicas que não precisam ser aqui
detalhadas. No entanto, se você estuda para concursos de cartório ou de
Procurador do Município, recomendo a leitura desses artigos.
2.4 SISTEMA DE REGISTRO DE
IMÓVEIS ELETRÔNICO
A MP 759/2016 prevê que o procedimento
administrativo e os atos de registro decorrentes da Reurb serão feitos
preferencialmente por meio eletrônico, na forma dos arts. 37 a 41 da Lei nº
11.977/2009.
O Sistema de Registro de Imóveis
Eletrônico - SREI será implementado e operado, em âmbito nacional, pelo
Operador Nacional do Sistema de Registro de Imóveis Eletrônico - ONR.
O ONR será organizado como pessoa
jurídica de direito privado, sem fins lucrativos.
Caberá à Corregedoria Nacional de
Justiça do Conselho Nacional de Justiça exercer a função de agente regulador do
ONR e zelar pelo cumprimento de seu estatuto.
As unidades do serviço de registro
de imóveis dos Estados e do Distrito Federal integram o SREI e ficam vinculadas
ao ONR.
Os serviços eletrônicos serão
disponibilizados, sem ônus, ao Poder Judiciário, ao Poder Executivo federal, ao
Ministério Público e aos entes públicos previstos nos regimentos de custas e
emolumentos dos Estados e do Distrito Federal, e aos órgãos encarregados de
investigações criminais, fiscalização tributária e recuperação de ativos.
2.5 DISPOSIÇÕES FINAIS DA
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
1) As disposições da Lei nº
6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), não se aplicam à Reurb, exceto
quanto aos crimes previstos nos arts. 50, 51 e 52 da referida Lei.
2) Para fins da Reurb, ficam
dispensadas a desafetação e as exigências previstas no inciso I do caput do
art. 17 da Lei nº 8.666/93:
Art. 17. A alienação de
bens da Administração Pública, subordinada à existência de interesse público
devidamente justificado, será precedida de avaliação e obedecerá às seguintes
normas:
I - quando imóveis,
dependerá de autorização legislativa para órgãos da administração direta e
entidades autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades
paraestatais, dependerá de avaliação prévia e de licitação na modalidade de
concorrência, dispensada esta nos seguintes casos:
(...)
3) Não serão regularizadas as
ocupações que incidam sobre áreas objeto de demanda judicial que versem sobre
direitos reais de garantia ou constrições judiciais, bloqueios e
indisponibilidades, até o trânsito em julgado da decisão, ressalvadas a
hipótese de o objeto da demanda não impedir a análise da regularização da
ocupação pela administração pública e a hipótese de acordo judicial.
4) Ao Distrito Federal são
atribuídas as competências e as responsabilidades reservadas aos Estados e aos Municípios.
3. ARRECADAÇÃO DE IMÓVEIS ABANDONADOS
O imóvel abandonado localizado em
zona urbana de Município ou do Distrito Federal será considerado bem vago e
passará a domínio público, nos termos do art. 1.276 do CC.
Assim, os imóveis urbanos privados
abandonados cujos proprietários não possuam a intenção de conservá-lo em seu
patrimônio ficam sujeitos à arrecadação pelo Município ou pelo Distrito Federal
na condição de bem vago.
Presume-se que o imóvel foi
abandonado quando o proprietário não estiver exercendo a posse sobre o imóvel e
deixar de pagar os tributos relacionados com a propriedade predial e
territorial urbana (IPTU, taxas etc).
Os imóveis arrecadados pelos
Municípios ou pelo Distrito Federal, com fundamento na MP 759/2016 serão
destinados prioritariamente aos programas habitacionais, à prestação de
serviços públicos, ao fomento da Reurb-S ou serão objeto de concessão de
direito real de uso a entidades civis que comprovadamente tenham fins
filantrópicos, assistenciais, educativos, esportivos ou outros, a interesse do
Município ou do Distrito Federal.
4. DIREITO REAL DE LAJE
Um dos pontos mais relevantes e
interessantes da MP 759/2016 é que ela altera o Código Civil e passa a prever uma
nova espécie de direito real: a laje.
No art. 1.225 do CC é
acrescentado um novo inciso:
Art. 1.225. São direitos
reais:
(...)
XIII - a laje.
Em que consiste este novo direito
real?
O direito real de laje consiste
na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de
titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o
proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique
unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo (novo art.
1.510-A do Código Civil).
Em outras palavras, o Código
Civil passa a permitir algo que já existia na prática: alguém tem um imóvel
(uma casa, p. ex.) e cede a outra pessoa a parte de cima deste imóvel (a
"laje") para que lá ela construa outra edificação autônoma em relação
à construção existente na parte de baixo.
Veja a íntegra do novo artigo
inserido no Código Civil:
Art. 1.510-A. O direito
real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias
autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a
permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que
terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o
solo.
§ 1º O direito real de
laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização
de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos.
§ 2º O direito real de
laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados,
tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não
contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do
imóvel original.
§ 3º Consideram-se
unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e
acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula
própria para cada uma das referidas unidades.
§ 4º O titular do direito real de laje responderá
pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
§ 5º As unidades autônomas
constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente
por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas,
observadas as posturas previstas em legislação local.
§ 6º A instituição do
direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao
beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 7º O disposto neste artigo
não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, de um ou mais
pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a
fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação
específica de condomínios.
§ 8º Os Municípios e o
Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas
associadas ao direito real de laje.
5. AUTORIZAÇÃO DE USO SUSTENTÁVEL
A Lei nº 9.636/98 trata sobre a
regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio
da União.
A MP 759/2016 acrescenta um
artigo à Lei nº 9.636/98 prevendo a possibilidade de ser concedida autorização
de uso sustentável para comunidades tradicionais que ocupem imóveis da União.
Veja:
Art. 10-A. A autorização
de uso sustentável, de incumbência da Secretaria do Patrimônio da União do
Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, ato administrativo
excepcional, transitório e precário, é outorgada às comunidades tradicionais,
mediante termo, quando houver necessidade de reconhecimento de ocupação em área
da União, conforme procedimento estabelecido em ato da referida Secretaria.
Parágrafo único. A
autorização a que se refere o caput visa a possibilitar a ordenação do uso
racional e sustentável dos recursos naturais disponíveis na orla marítima e
fluvial, destinados à subsistência da população tradicional, de maneira a
possibilitar o início do processo de regularização fundiária que culminará na
concessão de título definitivo, quando cabível.
6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS DA UNIÃO PARA FINS DE COBRANÇA DE RECEITAS
PATRIMONIAIS OU DE ALIENAÇÃO ONEROSA
A Lei nº 9.636/98 trata sobre a
regularização, administração, aforamento e alienação de bens imóveis de domínio
da União.
A Lei nº 9.636/98 prevê que os
imóveis dominiais da União, situados em zonas sujeitas ao regime enfitêutico,
poderão ser aforados, mediante leilão ou concorrência pública.
Para isso é realizada uma
avaliação do valor de mercado do respectivo domínio útil. Esta avaliação é
feita pela SPU ou, sempre que necessário, pela Caixa Econômica Federal.
A MP 759/2016 acrescenta três
artigos tratando sobre aspectos desta avaliação:
Da avaliação de imóvel
Art. 11-A. Para efeitos desta Lei, considera-se
avaliação de imóvel a atividade desenvolvida por profissional habilitado para
identificar o valor de bem imóvel, os seus custos, frutos e direitos, e
determinar os indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para
determinada finalidade, por meio do seu valor de mercado, do valor da terra
nua, do valor venal ou do valor de referência, consideradas as suas
características físicas e econômicas, a partir de exames, vistorias e
pesquisas.
§ 1º As avaliações no âmbito da União terão como
objeto os bens classificados como de uso comum do povo, de uso especial e
dominicais, nos termos estabelecidos em ato da Secretaria do Patrimônio da
União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão.
§ 2º Os imóveis da União cedidos ou administrados
por outros órgãos ou entidades da administração pública federal serão por estes
avaliados, conforme critérios estabelecidos em ato da Secretaria do Patrimônio
da União do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão.
Da avaliação para fins de
cobrança de receitas patrimoniais
Art. 11-B. O valor do domínio pleno do terreno da União,
para efeitos de cobrança do foro, da taxa de ocupação, do laudêmio e de outras
receitas extraordinárias, será determinado de acordo com:
I - o valor venal do
terreno fornecido pelos Municípios e pelo Distrito Federal, para as áreas
urbanas; ou
II - valor da terra nua
fornecido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - Incra,
para as áreas rurais.
§ 1º Para aplicação do disposto neste artigo, a
Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento,
Desenvolvimento e Gestão utilizará os dados fornecidos pelos Municípios, pelo
Distrito Federal e pelo Incra.
§ 2º Caso o Município, o Distrito Federal ou o
Incra não disponha, respectivamente, dos valores venais do terreno ou valor de
terra nua, a atualização anual do valor do domínio pleno se dará pela adoção da
média dos valores da região mais próxima à localidade do imóvel, na forma a ser
estabelecida pela Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do
Planejamento, Desenvolvimento e Gestão.
Da Avaliação para fins de
alienação onerosa
Art. 11-C. As avaliações para fins de alienação onerosa
dos domínios pleno, útil ou direto de imóveis da União serão realizadas pela
Caixa Econômica Federal ou por instituição financeira contratada para tal por
ato da Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do Planejamento,
Desenvolvimento e Gestão ou pela unidade gestora responsável.
§ 1º O preço mínimo para as alienações onerosas
será fixado com base no valor de mercado do imóvel, estabelecido em laudo de
avaliação, com validade de doze meses.
§ 2º Para as alienações que tenham como objeto a
remição do aforamento ou a venda do domínio pleno ou útil, a avaliação poderá
ser realizada por trecho ou região com base em pesquisa mercadológica, na forma
a ser estabelecida pela Secretaria do Patrimônio da União do Ministério do
Planejamento, Desenvolvimento e Gestão.
7. VENDA DE BENS DA UNIÃO
A venda de bens imóveis da União
será feita mediante concorrência ou leilão público, nos termos do art. 24 da
Lei nº 9.636/98.
A MP 759/2016 traz regra prevendo
que os ocupantes regulares de imóveis funcionais da União poderão adquiri-los,
com direito de preferência, excluídos aqueles considerados indispensáveis ao
serviço público, em condições de igualdade com o vencedor da licitação (§ 4º do
art. 24 da Lei nº 9.636/98 inserido pela MP 759/2016).
8. ALTERAÇÕES NA LEI 6.015/73
A MP 759/2016 promove diversas
alterações na Lei nº 6.015/73.
Se você estuda para concursos de
cartório recomendo a leitura das alterações promovidas, em especial do novo
art. 171-A:
Art. 171-A. Os atos
relativos a vias férreas serão registrados na circunscrição imobiliária onde se
situe o imóvel.
§ 1º A requerimento do interessado, o oficial do
cartório do registro de imóveis da circunscrição a que se refere o caput abrirá
a matrícula da área correspondente, com base em planta, memorial descritivo e
certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, caso exista.
§ 2º Após a abertura de matrícula de que trata o §
1º, o oficial do cartório do registro de imóveis deverá comunicar o oficial de
registro de imóveis da circunscrição de origem da via férrea para averbação do
destaque e controle de disponibilidade, podendo a apuração do remanescente ocorrer
em momento posterior.
Vale a pena também ver o novo
procedimento para o registro da regularização fundiária urbana considerando que
os arts. 288-A a 288-G foram revogados.
9. ALTERAÇÕES NA LC 76/93
A MP 759/2016 revogou os art. 14
e art. 15 da LC 76/93, que dispõe sobre o procedimento contraditório especial,
de rito sumário, para o processo de desapropriação de imóvel rural, por
interesse social, para fins de reforma agrária.
Art. 14. O valor da
indenização, estabelecido por sentença, deverá ser depositado pelo expropriante
à ordem do juízo, em dinheiro, para as benfeitorias úteis e necessárias,
inclusive culturas e pastagens artificiais e, em Títulos da Dívida Agrária,
para a terra nua. (revogado pela MP 759/2016)
Art. 15. Em caso de
reforma de sentença, com o aumento do valor da indenização, o expropriante será
intimado a depositar a diferença, no prazo de quinze dias. (revogado pela MP
759/2016)
