O que é um contrato de
corretagem?
Pelo contrato de corretagem, o
corretor obriga-se a obter para uma pessoa que o contrata (denominada “cliente”
ou “comitente”) um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
O contrato de corretagem está
previsto, de forma genérica, nos arts. 722 a 729 do CC.
Quando se fala neste contrato,
normalmente as pessoas só se lembram da corretagem de imóveis. No entanto,
existem outras espécies de corretagem, como é o caso do corretor de ações na
Bolsa de Valores ou o corretor de mercadorias (bens móveis).
No caso do corretor de imóveis, a
profissão está regulamentada pela Lei n.°
6.530/78 e pelo Decreto n.°
81.871/78. Para exercer a profissão de corretor de imóveis, exige-se a
aprovação em curso técnico de Transações Imobiliárias ou curso superior em
Gestão Imobiliária, com registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis
(CRECI).
Comissão de corretagem
Como remuneração pelo serviço
prestado, o corretor receberá o pagamento de uma quantia, que é chamada de
“comissão de corretagem”.
A remuneração é devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes (art. 725).
Qual é o valor da comissão de
corretagem?
O valor da comissão de corretagem
deverá estar previsto na lei ou no contrato firmado entre as partes.
E se não estiver previsto na lei
nem no contrato?
Neste caso, este valor será
arbitrado segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724 do CC).
Não há lei estipulando o valor da
comissão de corretagem na venda de imóveis. Aplica-se, portanto, os usos e
costumes. No dia-a-dia imobiliário, quando não há previsão contratual, deverá
ser pago ao corretor 6% sobre o valor do imóvel urbano vendido, conforme prevê
a tabela do CRECI.
Incorporação imobiliária
É a atividade desenvolvida por um
incorporador (pessoa física ou jurídica) por meio da qual ele planeja a
construção de um condomínio com unidades autônomas (ex: um prédio com vários
apartamentos) e, antes mesmo de iniciar a edificação, já aliena as unidades
para os interessados e, com os recursos obtidos, vai construindo o projeto.
Nas palavras do Min. Luis Felipe
Salomão, "a expressão incorporação imobiliária designa a iniciativa do
empreendedor que, com a venda antecipada das unidades autônomas, obtém capital
necessário para construção de edifício
de apartamentos, sob o regime condominial" (REsp 1.399.024-RJ).
Normalmente, a pessoa que adquire
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, o faz de forma parcelada,
por meio de um contrato de promessa de compra e venda.
O que é uma promessa de compra e
venda?
A promessa de compra e venda (ou compromisso de compra e
venda) é...
uma espécie de contrato
preliminar
por meio do qual uma pessoa
(promitente vendedor) se compromete a vender o seu bem
ao promissário comprador, após
este pagar integralmente o preço que foi ajustado.
Pagamento da comissão de
corretagem na incorporação imobiliária
Na prática, é extremamente comum
que os contratos de promessa de compra e venda de incorporação imobiliária
contenham uma cláusula prevendo que o promitente-comprador será o responsável
pelo pagamento da comissão do corretor.
Exemplo
João,
ao parar seu carro no semáforo, recebeu um panfleto de um novo edifício de
apartamentos que estava sendo lançado “na planta”. Foi até o estande de vendas,
sendo atendido por Luciana, corretora de imóveis.
Decidiu na hora que iria comprar
uma unidade.
Foi, então, apresentado a ele um contrato de promessa
de compra e venda com a imobiliária.
Por meio do contrato, a
imobiliária (promitente vendedora) comprometeu-se a vender a João a
unidade 1502, da Torre B, do Edifício “Morar Bem”.
Em contrapartida, João obrigou-se a
pagar o valor de R$ 1 milhão, parcelado em 60 meses.
Além disso, havia uma cláusula (8.1) no
contrato prevendo que João teria que pagar 6% do valor do imóvel para Luciana,
a título de comissão de corretagem.
Algum tempo depois, João ingressou com
ação judicial pedindo que esta cláusula 8.1 fosse declarada nula de pleno
direito porque seria abusiva já que ele, como consumidor, não poderia ser
obrigado a pagar a corretora, a qual esta presta serviços no interesse da
incorporadora, razão pela qual a empresa deveria arcar com este custo.
A tese de João é
aceita pelo STJ? É abusiva a cláusula prevista em promessa de compra e venda
que transfira para o promitente-comprador a responsabilidade pelo pagamento da
comissão de corretagem?
NÃO. Esta cláusula não é abusiva.
Corretagem na compra e venda de
unidades autônomas em incorporação imobiliária
Na venda de imóveis mediante
incorporação imobiliária, a atuação do corretor tem ocorrido, em regra, da
seguinte forma: o corretor é contratado pela incorporadora para ficar em
estandes situados no próprio local onde será construído o edifício de
apartamentos. Lá, esta equipe de corretores recebe os consumidores
interessados, mostra a planta, as maquetes, as vantagens do empreendimento,
tira dúvidas e concretiza o negócio.
Alcançado êxito na intermediação,
a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda,
transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem diretamente ao corretor, seja mediante cláusula expressa no
instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de
um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.
Não há prejuízo aos consumidores
porque o custo disso já seria embutido no preço
Entende-se que não há prejuízo
aos consumidores nesta prática porque se a incorporadora pagasse a comissão de
corretagem, ela iria embutir este custo no preço final do produto.
Dessa forma, na prática,
mostra-se irrelevante se o consumidor pagará diretamente ao corretor ou não,
considerando que ele já arcaria com esse pagamento porque se trata de um dos
custos do imóvel vendido e que comporia seu preço.
Desse modo, em princípio, é
válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a
comissão de corretagem.
São necessárias, contudo, algumas
cautelas.
Dever de informação
O fornecedor possui o dever de
informar o consumidor. Esse dever inclui que seja explicado o que o consumidor
está efetivamente pagando.
Por conta disso, é necessário que
o contrato preveja de forma muito clara que a obrigação de pagar a comissão de
corretagem será do promitente-comprador (consumidor).
Dessa feita, a incorporadora deverá
informar ao consumidor, antes do momento da celebração do contrato de
promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade
imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta
venha a ser paga destacadamente.
Se a incorporadora não informar
previamente
Uma reclamação constante dos consumidores
é a de que as incorporadoras não informam previamente os clientes de que eles
são responsáveis pelo pagamento da comissão de corretagem.
Os consumidores alegam que somente
após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que são informados sobre
este custo adicional.
Essa prática de não explicar
previamente viola os deveres de informação e de transparência que devem pautar
as relações de consumo.
Se isso acontecer, o consumidor poderá
recusar-se a pagar a comissão de corretagem, exigindo o cumprimento da proposta
pelo preço ofertado.
Toda informação ou publicidade
suficientemente precisa vincula o fornecedor, conforme expresso no CDC:
Art. 30. Toda informação
ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio
de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados,
obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o
contrato que vier a ser celebrado.
Desse modo, a cláusula que
transfere a obrigação de pagar a comissão para o consumidor é, a princípio,
lícita, mas o promitente-vendedor, na fase pré-negocial, deverá informar, de
forma clara e precisa, que haverá esta transferência.
Tese fixada pelo STJ:
É
válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação
de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP,
Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo)
(Info 589).
Sobre o tema, vale a pena
relembrar o seguinte entendimento do STJ:
De quem é
a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem: do vendedor ou do
comprador?
•
Regra: a obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente
contrata o corretor (não importa se é o comprador ou o vendedor).
•
Exceção: o contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em
sentido contrário, ou seja, poderá prever que comprador e vendedor irão dividir
o pagamento, que só o comprador irá pagar etc.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.288.450-AM,
Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 24/2/2015 (Info 556).
