Imagine a seguinte situação adaptada:
João, morador do apartamento
1502, do edifício "XXX", alterou a fachada de seu apartamento,
substituindo a esquadria original, que tinha a cor preta, por outro modelo de cor
branca.
Diante disso, o condomínio ajuizou
ação ordinária pedindo o desfazimento da alteração e a restauração das
esquadrias originais.
João defendeu-se afirmando que a
alteração por ele realizada não pode ser vista do térreo, mas apenas pelos
moradores dos prédios vizinhos. Assim, por essa razão, considerando que não
houve prejuízo ou diminuição do valor dos demais imóveis do condomínio, não haveria
motivo, na sua visão, para o desfazimento da alteração.
A tese de João está correta?
NÃO. O condômino não pode, sem a
anuência de todos os condôminos, alterar a cor das esquadrias externas de seu
apartamento para padrão distinto do empregado no restante da fachada do
edifício, ainda que a modificação esteja posicionada em recuo, não acarrete
prejuízo direto ao valor dos demais imóveis e não possa ser vista do térreo,
mas apenas de andares correspondentes de prédios vizinhos.
O legislador, tanto no Código
Civil como na Lei nº 4.591/64 (Lei dos Condomínios) proibiu expressamente
alterações da cor da fachada. Confira:
Art. 1.336. São deveres do
condômino:
III - não alterar a forma
e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Art. 10. É defeso a
qualquer condômino:
I - alterar a forma
externa da fachada;
Il - decorar as partes e
esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no
conjunto da edificação;
(...)
§ 2º O proprietário ou
titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou
modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos
O argumento de que a alteração
seria possível porque a mudança é pouco visível da rua não pode ser
aceita porque a lei não faz essa exceção. Além disso, a lei também não exige
que haja prejuízo direto no valor dos apartamentos dos demais moradores do
condomínio. A lei simplesmente proíbe alterações na fachada.
Fachada não é somente aquilo que
pode ser visualizado do térreo. Assim, isoladamente, no caso concreto, a
alteração pode não afetar diretamente o preço dos demais imóveis do edifício,
mas deve-se ponderar que se cada proprietário de unidade superior resolver
personalizar sua fachada, alterando as cores das esquadrias, isso irá gerar a quebra
da unidade arquitetônica, com a inevitável desvalorização do condomínio.
Em síntese:
O condômino não pode, sem a anuência de
todos os condôminos, alterar a cor das esquadrias externas de seu apartamento
para padrão distinto do empregado no restante da fachada do edifício, ainda que
a modificação esteja posicionada em recuo, não acarrete prejuízo direto ao
valor dos demais imóveis e não possa ser vista do térreo, mas apenas de andares
correspondentes de prédios vizinhos.
STJ. 3ª Turma.
REsp 1.483.733-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/8/2015
(Info 568).
