Condomínio edilício
Ocorre o condomínio edilício
quando se tem a propriedade exclusiva de uma unidade autônoma combinada com a
copropriedade de outras áreas de um imóvel.
Ex1: prédio residencial com seis
andares de apartamentos e dois apartamentos por andar. Tem-se um condomínio
edilício, considerando que cada dono do apartamento possui a propriedade
exclusiva da sua unidade autônoma (apartamento), e as áreas comuns do edifício
(piscina, churrasqueira, quadra de esportes etc.) pertencem a todos os
condôminos.
Ex2: prédio comercial com várias
salas. Se determinado advogado compra uma das salas para servir como seu
escritório, ele terá a propriedade individual sobre a sala (unidade autônoma) e
a copropriedade sobre as partes comuns (corredores, recepção etc.).
Ex3: condomínio fechado de casas.
Condomínio de fato
O custo e a lista de exigências
necessárias para se constituir um condomínio edilício é muito grande,
especialmente em se tratando de condomínio de casas, devendo ser observados os
ditames da Lei n.°
4.591/64.
Em virtude dessa imensa
burocracia, se formos pensar em 20 anos atrás, iremos recordar que havia
pouquíssimos condomínios edilícios de casas (na linguagem popular: “condomínios
fechados” de casas). Ou a pessoa morava em um bairro residencial (aberto, sem
condomínio) ou, então, em condomínios edilícios de prédios (chamados de
condomínio edilício horizontal).
Ocorre que a violência no país
cresceu bastante, o que fez com que as incorporadoras e imobiliárias passassem
a oferecer aos consumidores cada vez mais opções de condomínios edilícios de
casas (condomínios “fechados” de casas), com guarita, vigilantes armados, área
de lazer etc. Tais condomínios, no entanto, são em geral muito caros e
inacessíveis a boa parte da população.
A fim de se proteger da violência,
os moradores de alguns bairros residenciais começaram a se reunir e a
constituir associações de bairros, recolhendo contribuições dos habitantes
daquele conjunto e, com o dinheiro arrecadado, fizeram cancelas nas ruas, contrataram
seguranças particulares e aquilo que era um bairro residencial, com acesso
livre para qualquer pessoa, transformou-se em um “condomínio fechado” de casas,
com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria.
A ideia parece excelente. O
problema é que essa “transformação” é feita sem a observância da Lei do
parcelamento do solo urbano (Lei n.°
6.766/79), do Estatuto das Cidades (Lei n.°
10.257/2001) e do plano diretor do Município, já que as exigências burocráticas
são imensas e praticamente impossíveis de serem atendidas por um simples grupo
de moradores.
Além do que, no condomínio
edilício de casas, o incorporador compra um terreno e as ruas ali existentes
são privadas (particulares), enquanto que no “fechamento” de um bairro
residencial, as casas são privadas, mas as ruas são públicas (bens de uso comum
do povo), o que torna ainda mais questionável a regularidade desse
“fechamento”.
Tais bairros que se transformam
em “condomínios fechados”, por não atenderem a legislação, não existem juridicamente,
sendo por essa razão chamados de “condomínios de fato”.
Diversos Municípios têm combatido
essa prática e inúmeras ações civis públicas ajuizadas pelo Ministério Público
têm sido propostas com o objetivo de acabar com esses “condomínios de fato”,
retirando as cancelas e reabrindo o livre acesso às ruas.
Taxa de manutenção do condomínio
de fato
Para pagar os serviços que serão
feitos no condomínio de fato (exs: porteiro, cancela, vigilantes, limpeza etc.),
é necessário que os moradores façam uma cota mensal. É como se fosse uma taxa
condominial semelhante àquelas que são cobradas nos condomínios edilícios. Existe,
contudo, uma importante diferença: no condomínio edilício, o pagamento dessa
cota é um dever dos condôminos previsto em lei (art. 1.336, I, do CC); o condomínio
de fato, por outro lado, não existe juridicamente e não há lei obrigando que os
moradores arquem com essa quantia.
Diante disso, surge o seguinte
questionamento: todos os moradores do bairro/conjunto habitacional que foi
“fechado” e “transformado” em um condomínio de fato são obrigados a pagar essa
taxa de manutenção?
NÃO. Os moradores que não
quiserem se associar ou que não anuíram à constituição desse condomínio de fato
não são obrigados a pagar.
Em nosso ordenamento jurídico, somente
existem duas fontes de obrigações: a LEI ou o CONTRATO. No caso concreto, não há
lei que obrigue o pagamento dessa taxa; de igual forma, se o morador não quis
participar da associação de moradores nem anuiu à formação desse condomínio de
fato, ele não poderá ser compelido a pagar.
O fato de o morador se beneficiar
dos serviços não é suficiente para que ele seja obrigado a pagar? Não haveria
um enriquecimento sem causa do morador?
NÃO. Não se pode entender que o
morador, ao gozar dos serviços organizados em condomínio de fato por associação
de moradores, aceitou tacitamente participar de sua estrutura orgânica.
Na ausência de uma legislação que
regule especificamente a matéria em análise, deve preponderar o exercício da
autonomia da vontade e ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude
de lei.
Para o STJ, não se pode falar em
enriquecimento sem causa do morador. Isso porque ele é livre para se associar
ou não e, não sendo associado, não pode ser obrigado a pagar. A liberdade de associação
é um direito constitucional e não pode ser mitigado ou contrariado sob o
fundamento do princípio do enriquecimento sem causa.
Concluindo:
• A aquisição de imóvel situado
em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode,
nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça,
impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de
encargos.
• Se a compra se opera em data
posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da
obrigação (lei ou contrato), é proibido que, apenas com base no princípio do
enriquecimento sem causa, seja instituído um dever tácito a terceiros. Isso
violaria os princípios constitucionais da legalidade e da liberdade
associativa.
Precedentes
O STJ já possuía outros julgados
nesse sentido:
(...) Associações de
moradores não têm autoridade para cobrar, de forma impositiva, taxa de
manutenção por elas criada ou qualquer contribuição a quem não é associado,
visto que tais entes não se equiparam a condomínio para efeitos de aplicação da
Lei n. 4.591/64. (...)
STJ. 3ª Turma. AgRg nos
EDcl no Ag 715.800/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 25/11/2014.
(...) Os proprietários de imóveis
que não integram ou não aderiram a associação de moradores não estão obrigados
ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou de outras contribuições.
(...)
STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp
422.068/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 25/02/2014.
(...) A existência de
associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de
interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo
que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que
instituiu o encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria. (...)
STJ. 2ª Seção. AgRg nos
EAg 1385743⁄RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 26⁄09⁄2012.
