Olá amigos do Dizer o Direito,
Atualmente, muitas pessoas compram imóveis,
especialmente apartamentos, para depois serem alugados a terceiros, como uma
forma de investimento. É cada vez mais comum também que os proprietários contratem uma imobiliária para administrar esta locação, escolhendo o inquilino e
fazendo o recebimento dos alugueis.
Caso haja o inadimplemento por
parte do locatário, a administradora de imóveis terá algum tipo de
responsabilidade para com o locador/proprietário?
Veja a seguir a resposta:
Imagine
a seguinte situação hipotética:
Você é proprietário de um apartamento
e contrata uma empresa administradora de imóveis para que ela alugue o bem,
receba os aluguéis do locatário e fiscalize o contrato.
O apartamento é locado, no
entanto, o inquilino atrasa diversas prestações do aluguel.
Diante disso, você ajuíza uma
ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis em atraso e rescisão
contratual.
Ocorre que, durante a
tramitação da ação, percebe-se que o locatário é insolvente, assim como o
fiador do negócio, sendo certo que ambos não possuíam renda fixa e nenhum bem
que pudesse servir para pagar a dívida. Detectou-se ainda que tanto um como o
outro possuíam contra si diversas execuções ajuizadas.
Com
base em tal exemplo, indaga-se:
Que
espécie de contrato foi celebrado entre você e a empresa?
Um contrato de administração de
imóveis.
Em
que consiste este contrato?
É um contrato de prestação de
serviços por meio do qual o proprietário do imóvel (ou o condomínio) confere a um
administrador (pessoa física ou jurídica), por meio de mandato ou autorização,
o poder de gerir o imóvel ou de dirigir seus interesses, mediante o pagamento
de uma contraprestação. Para maiores informações, vide MILHOMENS, Jônatas. Manual Prático dos Contratos. Rio de
Janeiro: Forense, 2005, p. 97.
Assim em nosso exemplo, após
ser celebrado o contrato, a empresa administradora passou a ser mandatária do
proprietário do imóvel para, em nome deste, realizar e administrar a locação.
Qual
é a responsabilidade da empresa administradora do imóvel?
Como visto, a administradora
figura como mandatária do proprietário. Logo, sua responsabilidade é regida
pelo art. 653 do CC, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer
prejuízos advindos de sua conduta
culposa:
Art. 667. O mandatário é
obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a
indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem
substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
Em
caso de inadimplemento do inquilino, a administradora deverá arcar com o
pagamento dos aluguéis em atraso?
Em regra não. A princípio, não
cabe à imobiliária a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas
condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário.
Excepcionalmente, a
administradora terá responsabilidade em duas situações:
a) Se houver previsão
contratual nesse sentido (o que, na prática, é raro); ou
b) Se o contratante provar que
a administradora agiu com culpa (sem diligência), não cumprindo os deveres
oriundos da relação contratual.
Assim, a “administradora de imóveis é responsável por locação realizada sem as
cautelas que a atividade recomenda, sendo por isso obrigada a satisfazer o
proprietário naquilo que ele deixou de receber.” (STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade civil. São Paulo:
RT, 2004, p. 620).
Nesse sentido, já decidiu o
STJ:
(...) A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. (...)(REsp 1103658/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013)
No
exemplo fornecido, a imobiliária responderia pelos danos causados ao locador?
SIM, considerando que não agiu
com diligência na aprovação do locatário e de seu fiador, não exigindo qualquer
comprovação da capacidade econômica para cumprir o contrato nem fazendo uma
pesquisa sobre a sua situação de solvência.
Em outros termos, você poderá
ajuizar uma ação contra a administradora, devendo ela ser condenada a pagar os
aluguéis em atraso e demais despesas sofridas.
