Os “juros no pé” são juros de caráter compensatório cobrados, do promitente comprador, pela incorporadora
imobiliária (promitente vendedora), antes da entrega das chaves do imóvel em construção.
Imaginemos a seguinte situação
hipotética:
Lucas deseja comprar um apartamento e
procura uma incorporadora imobiliária.
Lucas celebra então um contrato de promessa
de compra e venda com a incorporadora para aquisição de um apartamento que será
entregue em julho/2016.
Lucas compromete-se a pagar todos os
meses uma determinada quantia e a incorporadora obriga-se a entregar o
apartamento nesta data futura e certa.
O contrato firmado prevê que, a partir
da assinatura do pacto, ou seja, mesmo antes da entrega do imóvel, a
incorporadora poderá cobrar de Lucas, nas parcelas, além do valor principal, correção
monetária pelo INCC mais juros compensatórios de 1% ao mês.
Esses juros compensatórios cobrados
antes da entrega do imóvel é que são chamados de “juros no pé”. A expressão foi utilizada pelo STJ, mas já era empregada na prática do mercado imobiliário e tem a ver com o fato de que o imóvel (normalmente apartamentos) ainda não foi construído, ou seja, são cobrados juros mesmo o imóvel ainda estando "no pé" (na planta, no chão).
A
cláusula contratual que impõe a cobrança de juros, durante o período de
construção do imóvel prometido à venda, é abusiva em virtude de impor ao consumidor
desvantagem exagerada? Em outras palavras, os “juros no pé” são abusivos?
R: NÃO.
A Segunda Seção (3ª e 4ª Turmas) do STJ
decidiu, no último dia 13/06, que NÃO É ABUSIVA a cláusula de cobrança de juros
compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos
contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime
de incorporação imobiliária (Segunda Seção. EREsp 670.117-PB, Rel. originário
Min. Sidnei Beneti, Rel. para acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, julgados em
13/6/2012).
Desse modo, os juros no pé são
admitidos pelo ordenamento jurídico brasileiro.
Segundo o Min. Antonio Carlos Ferreira,
relator do processo no STJ, a rigor, o pagamento pela compra de um imóvel em
fase de produção deveria ser feito à vista. Assim, em nosso exemplo, “Lucas”
deveria ter pago o apartamento à vista.
Apesar disso, para ajudar
financeiramente o comprador, o incorporador pode estipular o adimplemento da
obrigação mediante o parcelamento do preço, inclusive, a prazos que vão além do
tempo previsto para o término da obra.
Em tal situação, é legítimo que o
incorporador cobre juros compensatórios, pois ele, além de assumir os riscos do
empreendimento, antecipa os recursos para que o prédio seja construído.
Desse modo, o Ministro Relator concluiu
que seria injusto que o comprador pagasse, na compra parcelada, o mesmo valor que
pagaria se tivesse feito a compra à vista.
Para a segurança do consumidor, em
observância ao direito de informação (art. 6º, II, do CDC), é conveniente a
previsão expressa dos juros compensatórios sobre todo o valor parcelado na
aquisição do bem, permitindo, dessa forma, o controle pelo Judiciário.
Com
base nesse entendimento, a Segunda Seção do STJ reconheceu que é legítima a
cláusula contratual que preveja a cobrança dos juros compensatórios de 1% ao
mês a partir da assinatura do contrato.
Vale ressaltar que, antes dessa decisão
da Segunda Seção do STJ, havia certa divergência sobre este tema na Corte e prevalecia
a posição de que os “juros no pé” seriam abusivos. Nesse sentido podemos
mencionar os seguintes julgados: AgRg no Ag 1402399/RJ, julgado em 21/06/2011,
DJe 28/06/2011; REsp 670.117/PB, julgado em 14/09/2010, DJe 23/09/2010.
Esta
decisão da Segunda Seção representa, portanto, uma mudança na jurisprudência do
STJ.
