quarta-feira, 18 de julho de 2012
O que são “juros no pé”? Eles são considerados lícitos pelo ordenamento jurídico brasileiro?
Os “juros no pé” são juros de caráter compensatório cobrados, do promitente comprador, pela incorporadora
imobiliária (promitente vendedora), antes da entrega das chaves do imóvel em construção.
Imaginemos a seguinte situação
hipotética:
Lucas deseja comprar um apartamento e
procura uma incorporadora imobiliária.
Lucas celebra então um contrato de promessa
de compra e venda com a incorporadora para aquisição de um apartamento que será
entregue em julho/2016.
Lucas compromete-se a pagar todos os
meses uma determinada quantia e a incorporadora obriga-se a entregar o
apartamento nesta data futura e certa.
O contrato firmado prevê que, a partir
da assinatura do pacto, ou seja, mesmo antes da entrega do imóvel, a
incorporadora poderá cobrar de Lucas, nas parcelas, além do valor principal, correção
monetária pelo INCC mais juros compensatórios de 1% ao mês.
Esses juros compensatórios cobrados
antes da entrega do imóvel é que são chamados de “juros no pé”. A expressão foi utilizada pelo STJ, mas já era empregada na prática do mercado imobiliário e tem a ver com o fato de que o imóvel (normalmente apartamentos) ainda não foi construído, ou seja, são cobrados juros mesmo o imóvel ainda estando "no pé" (na planta, no chão).
A
cláusula contratual que impõe a cobrança de juros, durante o período de
construção do imóvel prometido à venda, é abusiva em virtude de impor ao consumidor
desvantagem exagerada? Em outras palavras, os “juros no pé” são abusivos?
R: NÃO.
A Segunda Seção (3ª e 4ª Turmas) do STJ
decidiu, no último dia 13/06, que NÃO É ABUSIVA a cláusula de cobrança de juros
compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos
contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime
de incorporação imobiliária (Segunda Seção. EREsp 670.117-PB, Rel. originário
Min. Sidnei Beneti, Rel. para acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, julgados em
13/6/2012).
Desse modo, os juros no pé são
admitidos pelo ordenamento jurídico brasileiro.
Segundo o Min. Antonio Carlos Ferreira,
relator do processo no STJ, a rigor, o pagamento pela compra de um imóvel em
fase de produção deveria ser feito à vista. Assim, em nosso exemplo, “Lucas”
deveria ter pago o apartamento à vista.
Apesar disso, para ajudar
financeiramente o comprador, o incorporador pode estipular o adimplemento da
obrigação mediante o parcelamento do preço, inclusive, a prazos que vão além do
tempo previsto para o término da obra.
Em tal situação, é legítimo que o
incorporador cobre juros compensatórios, pois ele, além de assumir os riscos do
empreendimento, antecipa os recursos para que o prédio seja construído.
Desse modo, o Ministro Relator concluiu
que seria injusto que o comprador pagasse, na compra parcelada, o mesmo valor que
pagaria se tivesse feito a compra à vista.
Para a segurança do consumidor, em
observância ao direito de informação (art. 6º, II, do CDC), é conveniente a
previsão expressa dos juros compensatórios sobre todo o valor parcelado na
aquisição do bem, permitindo, dessa forma, o controle pelo Judiciário.
Com
base nesse entendimento, a Segunda Seção do STJ reconheceu que é legítima a
cláusula contratual que preveja a cobrança dos juros compensatórios de 1% ao
mês a partir da assinatura do contrato.
Vale ressaltar que, antes dessa decisão
da Segunda Seção do STJ, havia certa divergência sobre este tema na Corte e prevalecia
a posição de que os “juros no pé” seriam abusivos. Nesse sentido podemos
mencionar os seguintes julgados: AgRg no Ag 1402399/RJ, julgado em 21/06/2011,
DJe 28/06/2011; REsp 670.117/PB, julgado em 14/09/2010, DJe 23/09/2010.
Esta
decisão da Segunda Seção representa, portanto, uma mudança na jurisprudência do
STJ.
